SCPI et SCI : quelle différence ?

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Pour gérer ses projets immobiliers, il est fréquent qu’un investisseur opte pour la création d’une structure d’investissement. La SCI (société civile immobilière), et la SCPI (société civile de placement immobilier), en font partie. Elles sont toutes les deux constituées d’au moins 2 associés possédant un ou plusieurs biens immobiliers, qui souhaitent se répartir les fonds générés par ces biens. Chaque type de société conviendra à des profils et à des projets spécifiques.

Qu’est ce que la SCPI ?

Si vous souhaitez investir en déléguant les contraintes de gestion de votre bien à un professionnel, ce type de société vous conviendra parfaitement.

En effet, la  SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure d’investissement de placement collectif. Elle a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier (il peut s’agir de logements, de commerces ou de bureaux).

La SCPI touche des loyers et les reverse aux investisseurs, au prorata des parts investies dans l’acquisition du bien. La société de gestion va donc collecter l’argent des investisseurs, acheter les biens immobiliers, trouver des locataires, gérer les travaux, payer les taxes (comme la taxe foncière par exemple) et éventuellement revendre les biens.

La SCPI est donc un investissement ne nécessitant aucune gestion, contrairement à la SCI.

De plus, ce type de société offre une grande sécurité de l’investissement (elle est soumise à la surveillance de l’Autorité des marchés financiers – AMF), une mutualisation du risque locatif (car elle se compose de nombreux locataires différents), et une rentabilité importante (environ 5% net).

Qu’est-ce que la SCI ?

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, gérer vos biens, et optimiser la transmission de ces derniers à vos héritiers, la SCI est le choix indiqué.

La création d’une SCI peut être envisagée lorsqu’au moins deux personnes souhaitent acheter un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en tirer profit ou d’effectuer un partage familial. Une fois que la SCI est constituée, les propriétaires deviennent associés et possèdent alors des parts de la société.

Ces parts sont proportionnelles au niveau de leur participation dans la SCI. Lors de l’achat du ou des biens immobiliers, c’est donc une personne morale (la SCI) qui va acquérir le bien. La SCI est souvent privilégié dans le cadre d’une transmission de patrimoine.

Fiscalité de la SCPI 

Une SCPI est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt, et chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit.

La SCPI communique chaque année aux investisseurs les montants des revenus qu’ils devront déclarer en leur adressant une notice explicative pour procéder à leur déclaration fiscale. Les plus-values issues de la cession des parts ou de la vente d’un actif immobilier de la SCPI sont également imposées.

Pour les résidents fiscaux français, la fiscalité pour les impositions de revenus fonciers issus de la détention des parts va dépendre de la nature de la SCPI (SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de plus-value…) et du mode de détention des parts de la SCPI (en cash, par emprunt, en assurance-vie, en démembrement, etc.).

Fiscalité de la SCI 

À la création d’une SCI, il vous faudra choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS), et l’impôts sur les revenus (IR), pour l’imposition des bénéfices de la société.

La SCI doit faire une déclaration d’impôt annuelle de résultats et doit établir une comptabilité simplifiée. Elle doit en effet pouvoir justifier sa gestion en cas de contrôle fiscal du bilan comptable.

La SCI est, par défaut, soumise à l’IR. Il y a alors une transparence de la fiscalité, car les associés effectuent eux-mêmes leur déclaration liée aux revenus fonciers générés par la SCI, à hauteur de leurs parts.

La plupart des SCI conservent donc l’imposition à l’IR, car cela est plus intéressant, notamment pour les débuts de la société. Cependant, il est aussi possible d’opter à tout moment pour l’IS (la SCI est alors directement redevable de l’IS sur les bénéfices et les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de bénéfices). Cependant, cette option est irrévocable et il est impossible de revenir à l’IR par la suite.