Rachat de crédit, comment ça marche ?

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Les investisseurs dans l’immobilier n’hésitent plus à renégocier leur crédit avec leur banquier, ou même à le faire racheter par une banque concurrente, dans le but de profiter des taux d’intérêts plus favorables, disponibles actuellement sur le marché.

Dans quel cas faire un rachat de crédit ?

La frustration de celui qui a contracté, il y a quelques années, un crédit à un taux de 3 %, 4 % ou même 5 %, est bien compréhensible. Pourquoi ne pourrait-il pas profiter lui aussi de taux aujourd’hui très inférieurs ?

Il s’agit d’être très clair dès le départ : un crédit, comme tout autre produit, cela se négocie et se renégocie. Plusieurs raisons peuvent inciter à renégocier un crédit immobilier : diminuer son coût global, réduire les charges mensuelles pour augmenter son reste à vivre ou pouvoir épargner, aménager la durée de remboursement…

Ces dernières années, la motivation principale est d’aligner les crédits contractés il y a plusieurs années sur les taux actuels, bien plus favorables. En effet, les taux ont plongé ces cinq dernières années, rebattant les cartes sur le marché. Le but ultime de l’opération étant bien entendu de réduire le coût total de l’emprunt.

L’autre raison qui pousse un certain nombre de personnes à envisager de renégocier ou racheter son crédit, c’est de remplacer son taux variable (qui a augmenté avec l’inflation) par un taux fixe, plus avantageux et plus sûr.

Renégociation ou rachat de crédit ?

Il existe deux pratiques pour aligner un ancien crédit sur les taux actuels : la renégociation ou le rachat.

La renégociation d’un crédit – La renégociation à des conditions plus favorables se fait avec le banquier prêteur. Il faut bien garder à l’esprit que rien ne l’oblige à accepter de revoir son produit. Il n’en a d’intérêt que s’il craint de voir un bon client quitter son établissement au profit de la concurrence. C’est pour cela qu’il faut se trouver en position de force avant de se lancer dans une telle démarche, pas vraiment avantageuse pour la banque. La marge de manœuvre est relativement réduite et, finalement, renégocier un crédit est une opération administrative assez fastidieuse, qui engendre des frais, pour un gain final pas toujours évident. Cela doit être minutieusement calculé.

Le rachat de crédit – Lorsque le prêteur refuse d’accéder aux demandes de son client, celui-ci peut faire le choix de se tourner vers la concurrence, en faisant racheter son crédit par un autre établissement bancaire. (Attention à ne pas confondre cette pratique avec celle qui consiste à rassembler sous un crédit unique plusieurs emprunts !). Cela veut dire s’acquitter d’indemnités auprès de la banque que l’on quitte et payer des frais de dossier dans le nouvel établissement (avec lequel l’on signe un nouveau contrat de crédit). Il faut donc s’assurer au préalable que l’opération est gagnante, une fois ces frais déduits. Bonne nouvelle, la galaxie du crédit bancaire grouille de simulateurs sur internet, qui permettent à tout un chacun de faire ces calculs.

Les limites du rachat de crédit

Nous l’avons déjà écrit plus haut, il ne faut pas renégocier ou faire racheter son crédit à tout prix. La décision doit être prise après avoir fait de savants calculs et pris en compte la charge administrative.

De façon générale – et assez approximative, il faut le dire – on considère que, pour être avantageux, le nouveau crédit doit être à un taux inférieur d’1 point au minimum par rapport au précédent. Toutes choses égales par ailleurs, c’est à dire à capital et durée de remboursement égaux.

Les taux étant aujourd’hui entre 1 et 1,5 % sur 20 ans, ce sont surtout ceux qui ont emprunté au début des années 2010 (ou avant) à des taux supérieurs à 3 %-3,5 % qui se montrent enclins à renégocier leur crédit ou à le faire racheter.

Faire évoluer un crédit qui touche à sa fin n’a pas de sens. C’est pendant le premier tiers de la durée de vie du crédit, ou au maximum pendant sa première moitié, que cela présente un avantage. La raison en est simple : c’est durant les premières années de remboursement que l’emprunteur rembourse le plus d’intérêts.

Bien calculé, le rachat de crédit est donc une arme intéressante dans l’arsenal de l’investisseur dans l’immobilier.

 

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