Expatriés : Quel contrat de travail choisir pour investir dans l’immobilier français depuis l’étranger ?

Partager l’article sur les réseaux sociaux :

Le terme générique d’expatrié ne recouvre pas de réalité juridique et derrière lui se cache des statuts divers liés au type de contrat de travail. Tous ces contrats ne se valent pas et certains sont nettement au désavantage de l’expatrié, notamment au regard de sa capacité à obtenir un crédit immobilier en France.

Le niveau de protection sociale de l’employé découle du contrat de travail, ce qui inclut les droits à la retraite et la fiscalité. Autant d’éléments susceptibles d’impacter la capacité d’endettement et même tout simplement la capacité ou non d’obtenir un crédit immobilier en France. Avant de sauter de joie devant l’opportunité d’une expérience professionnelle à l’étranger, il faut donc se pencher sérieusement sur la question et ne pas hésiter à négocier avec son employeur, le cas échéant.

Les contrats locaux : le régime classique

L’employé est soumis au régime du pays d’accueil, que ce soit en matière de retraite, de protection sociale ou de taxation. D’une législation nationale à une autre, ce sont les montagnes russes, y compris au sein de l’Union européenne. Pour la banque qui va devoir décider ou non de votre capacité à vous endetter, ce contrat implique un risque plus élevé, des mesures administratives supplémentaires, et donc un crédit à un taux plus élevé, si toutefois elle consent à l’accorder.

Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier en France avec un contrat local, un crédit sera certes un peu plus dur à obtenir que si vous aviez un contrat français mais l’opération reste amplement faisable. D’autant plus qu’il existe des banques françaises qui prêtent plus facilement aux expatriés que d’autres, il faut donc savoir se tourner vers les bons partenaires pour mettre toutes les chances de son côté. Par ailleurs, si vous décrochez un contrat mirobolant (par exemple de cadre dans une entreprise pharmaceutique suisse ou allemande), il vous sera bien plus facile de vous faire financer par une banque.

Dans le cadre d’une mise à disposition internationale, l’employé est « prêté » à une société du même groupe se trouvant à l’étranger. Son poste fait l’objet d’un nouveau contrat de travail établi entre les deux sociétés. Le contrat initial est suspendu le temps de la mission, pendant laquelle s’applique le nouveau contrat de travail de droit local.

Pratique :

Le contrat français : le plus sûr

Aux yeux d’un banquier, un contrat de travail français sera quasiment toujours plus rassurant, car les garanties de remboursement du prêt sont meilleures du fait de sa proximité, mais bien plus encore du fait de la législation française qui s’applique aux deux parties.

En expatriation – Un salarié d’une entreprise française est expatrié à l’étranger pour une durée indéterminée par son employeur mais avec un contrat de travail soumis au droit français. Pas de problème majeur pour les banques, si ce n’est les petites tracasseries liées à la résidence à l’étranger qui peut compliquer le dossier.  

En travailleur détaché – Un salarié d’une entreprise française est envoyé à l’étranger en détachement pour une durée déterminée, de quelques mois à quelques années généralement. Le salarié reste au régime français de sécurité sociale. Ce type de contrat est fréquent dans le cadre d’une mobilité intra-entreprise ou lorsqu’une entreprise est prestataire de service pour des clients étrangers. Dans le cas du détachement, une lettre de mission permet à l’employé de montrer patte blanche à l’administration, ou un avenant à son contrat de travail. Même dans le cas du détachement, le salarié reste pleinement intégré à son entreprise et conserve son contrat de travail d’origine. Par conséquent, il continue à être soumis au régime fiscal français et les banques n’ont pas de raison de faire de difficulté à octroyer un crédit immobilier par rapport à un résident classique.

Cas particuliers : Les banques sont réticentes de prêter aux français expatriés dans certains pays. En effet pour les français résidant au Liban, en Israël, en Irak, au Maroc, en  Tunisie ou en Algérie, il sera nécessaire d’avoir un contrat français pour pouvoir emprunter. Également, l’apport doit préférablement se trouver en France, car les transferts d’argent sont difficiles voir impossibles entre ces pays et la France. Si ces conditions ne sont pas respectées, il sera compliqué pour un non-résident d’emprunter en France.

Entrepreneurs : le moins apprécié par les banques

Enfin, le chef d’entreprise qui réside et opère à l’étranger n’a que peu de chances de s’attirer les grâces d’une banque dans son pays d’origine pour financer un projet d’investissement immobilier. C’est le cas pour le petit auto-entrepreneur comme pour le chef d’entreprise qui profite d’un statut économique et social enviable. Néanmoins, il y a toujours une possibilité de se faire prêter de l’argent, notamment en faisant appel à un courtier qui représente une aide considérable dans la recherche de crédit. 

Finalement, peu importe les mots « expatrié », « travailleur détaché », « contrat local »… Ce qui compte vraiment, c’est ce que stipule très précisément votre contrat de travail, car c’est le document qui va intéresser au plus haut point le banquier que vous solliciterez peut-être à l’avenir pour un investissement immobilier.