Y a-t-il un âge pour investir dans l’immobilier locatif ?

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On n’investit pas de la même manière à 30, 40 ou 50 ans. L’investissement locatif s’adapte pourtant à l’ensemble des âges de la vie pour qui sait tirer profit de ses différentes opportunités.

L’investissement locatif avant 40 ans

Avant 40 ans, investir dans l’immobilier peut effrayer… S’endetter sur 20 ou 30 ans étant souvent perçu comme un frein à la mobilité professionnelle et familiale. Toutefois, c’est durant ces années que l’on a le plus de chances de vivre en bonne santé et d’améliorer sa situation professionnelle. On dispose donc d’une importante marge de manœuvre pour investir. Et tout particulièrement pour réaliser un investissement locatif.

Grâce à l’effet de levier, il est possible pour les jeunes investisseurs d’autofinancer à 100 % leur opération

L’achat d’une résidence principale, qui s’impose généralement dans les esprits comme une première étape obligatoire, ne correspond pas à tous les profils. C’est le cas lorsque que l’on vit dans un quartier où les prix sont élevés. Si l’emprunt immobilier permet de devenir propriétaire sans apport important, l’investissement locatif offre en plus l’avantage de produire un revenu pour les investisseurs. Grâce à l’effet de levier, il est possible pour les jeunes investisseurs d’autofinancer à 100 % leur opération.

Attention toutefois à être attentif au bon état du bien acquis. A 25 ans, ou à 30 ans, on dispose généralement d’une épargne moins importante pour assumer des travaux éventuels… La fiscalité est quant à elle plus favorable à l’investissement locatif puisque si on revend son bien pour acheter sa résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value réalisée.

Les jeunes investisseurs seront alors libres de profiter très tôt dans leur vie d’une source régulière de revenus ou d’être en capacité de faire un nouvel investissement.

L’investissement locatif après 40 ans

Les quadragénaires

A 40 ans, l’investissement locatif peut intéresser des personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale car ils aspirent à une certaine surface, et une certaine localisation qu’ils ne pourraient pas forcément s’offrir à l’achat. A cet âge, il est judicieux d’utiliser sa capacité d’endettement au maximum, et le locatif est une bonne cible.
C’est aussi le cas des personnes qui n’ont pas d’utilité à acheter leur résidence principale parce qu’ils ont un logement de fonction, qu’ils sont souvent mutés ou qu’ils sont expatriés. A cet âge, il reste plus de vingt ans pour s’endetter et régler des mensualités supportables pour le budget.

Les quinquagénaires

A partir de 50 ans, la question de l’investissement se pose un peu différemment, mais il est encore temps de se lancer. C’est le moment où certains investisseurs se libèrent du remboursement de leur résidence principale, retrouvant de facto une nouvelle capacité d’épargne. Si les enfants ont quitté le foyer, la fiscalité peut les toucher de façon plus importante.

L’investissement locatif dans le meublé (statut LMNP) leur permet de rééquilibrer leur situation fiscale en déduisant des revenus locatifs tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…). Mais c’est aussi un moyen particulièrement efficace de mettre à profit ses 10 à 15 dernières années de vie active pour préparer sa retraite.

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L’investissement locatif : est-ce vraiment une question d’âge ?

Selon une étude réalisée par le Crédit Foncier en 2017, l’âge moyen des investisseurs locatifs particuliers est de 45 ans.

On l’a vu cependant, en raison du faible impact qu’il occasionne sur le budget (grâce aux revenus des loyers) on peut se lancer très tôt dans ce type d’investissement afin de constituer un capital utile pour de futurs investissements. Plus tard dans la vie, c’est une opération peu risquée et fiscalement avantageuse pour mettre à profit son épargne libérée.


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