Depuis un certain temps déjà, Bordeaux “La Belle endormie”, attire tous les regards. La ville séduit chaque année de plus en plus de nouveaux arrivants, grâce à son dynamisme, sa qualité de vie, sa situation géographique privilégiée et son charme unique. De quoi faire grimper les prix, mais également de maximiser ses chances d’y réaliser un investissement réussi. Découvrez les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier bordelais.
Bordeaux, une ville attractive
Une population grandissante, une demande croissante
En 10 ans, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont bondi de 54,5 % à Bordeaux (source : meilleursagents.com). C’est la plus forte hausse dans une grande agglomération française : la rançon du succès pour cette ville qui bénéficie d’un excellent dynamisme économique. Ces douze derniers mois, les prix ont augmenté de 2,3%.
Bordeaux séduit de plus en plus de nouveaux arrivants, parmi lesquels de nombreux Parisiens.
En effet, 58% des cadres parisiens seraient prêts à quitter l’agitation de la capitale pour s’installer à Bordeaux.
Cette attractivité économique est également soulignée dans le monde des affaires : la capitale du vin est la 2ᵉ ville préférée des dirigeants, en termes de “ ville entreprenante de demain” en France.
Les faits ont d’ailleurs tendance à confirmer ces prévisions. Entre 2009 et 2014, la population bordelaise a connu une importante progression de 8%. Et cela ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin : selon les estimations, la métropole approchera le million d’habitants d’ici à 2030.
Un cadre de vie exceptionnel et une très bonne accessibilité
Nul doute que la douceur du cadre de vie bordelais joue en sa faveur. La ville de France où l’on mange le mieux au restaurant (devant Paris et Lyon, selon le classement du site gastronomique Atabula), attire d’abord pour la qualité de son environnement. Un climat accueillant, des façades fraîchement rénovées, de nombreux espaces verts et l’accent mis sur les modes de transports doux (tram, pistes cyclables) favorisent le côté agréable de la ville. Tout comme la proximité des plages, à 45 minutes en voiture du centre-ville.
L’inauguration en 2017 de la nouvelle ligne TGV, qui relie désormais la ville à Paris en deux heures, a fini de convaincre de nombreux indécis qui hésitaient encore à franchir le pas. Grâce à ça, la capitale est accessible avec un trajet de train de deux heures.
Investir dans l’immobilier bordelais : point sur les prix
En 2008, le mètre carré pour les appartements anciens à Bordeaux valait 2 564€. Et en juillet 2021, le prix moyen du mètre carré pour un appartement y est de 4 407 €. En décembre 2021, le mètre carré moyen pour un appartement est estimé à 4 571 €.
Cette progression fulgurante pourrait-elle laisser croire en l’existence d’une “bulle immobilière bordelaise” ? Pas si sûr. L’offre étant largement inférieure à la demande, et notamment concernant les locations étudiantes, on y loue donc sans difficulté. De quoi se prémunir contre toute vacance locative pour les investisseurs.
Les loyers, également en forte hausse, peuvent permettre de couvrir totalement ses mensualités de prêts et ainsi de bénéficier pleinement de l’effet de levier du crédit. Bordeaux offrant en plus l’avantage d’afficher des prix au mètre carré toujours bien en deçà de ceux pratiqués à Paris. Ce qui vous offre donc la possibilité d’acquérir un deux pièces ou un trois pièces plus aisément.
Investir dans l’immobilier bordelais – les différents quartiers à considérer
Enfin, les quartiers bordelais offrent une diversité d’avantages qui conviendront à tous les profils d’investisseurs. Parmi les quartiers les moins chers, on trouve :
- Le quartier résidentiel de Caudéran, aux maisons typiques de la Gironde, privilégié par les jeunes familles
- Saint-Augustin, Bordeaux Maritime et Nansouty-Saint-Genès, qui offriront tous des prix plutôt abordables.
Parmi les quartiers les plus en vogue, on trouve :
- Le quartier des Chartrons, en pleine mutation, qui offre un grand panel d’activités et de commodités diverses ; il héberge notamment le Jardin Public. Le prix moyen au mètre carré y avoisine les 5 032 €.
- Un autre quartier qui suscite l’engouement est Bordeaux-Sud. Très animé, il est plus populaire, les prix y restent donc accessibles, mais augmentent très vite, car le secteur est en pleine évolution et attire beaucoup d’étudiants.
- Enfin, le quartier La Bastide, autre secteur privilégié par les investisseurs, offre des appartements à l’emplacement idéal, avec vue sur le Miroir d’eau, la place de la Bourse et la place des Quinconces. Là, le prix moyen est de plus de 4 276 € le mètre carré.
Le quartier le plus cher et le plus luxueux de Bordeaux est le Triangle d’Or, qui voit ses prix pouvant atteindre jusqu’à 8 000 € le mètre carré.
- Concernant la location, le prix moyen à Bordeaux et de 15,7 € par mètre carré pour un appartement.
- La métropole bordelaise offre une rentabilité locative moyenne de 4%.
Quel type d’appartement acheter à Bordeaux ?
Bordeaux est l’une des premières villes étudiantes en France. Avec 10% de la population étant étudiante, et 31,2% des Bordelais ayant entre 15 et 29 ans, les studios restent le type de biens privilégié par les investisseurs.
Les petites surfaces de type T2 sont donc des valeurs sûres, qui vous garantiront une vacance locative quasi-inexistante.
Ajoutons que près de 75% des biens bordelais sont des appartements.
Une agence de gestion locative pour votre investissement à Bordeaux
Pour un propriétaire, la gestion locative consiste à déléguer à une agence toutes les tâches liées à la mise en location et à la location elle-même d’un logement. Par exemple, on peut retrouver la recherche de locataire, la gestion des loyers, mais aussi la gestion des impayés ou encore des incidents comme une fuite d’eau.
La gestion locative est d’une grande aide pour les investisseurs dans l’immobilier locatif qui souhaite se décharger des différents aléas liés à la location de leurs biens. Il existe une grande diversité d’offre dans le cadre d’un mandat de gestion locative :
- Les agences traditionnelles : Celles-ci sont le plus souvent plus chères et mettent plus de temps à trouver un locataire. Mais elles sont souvent choisies par les propriétaires pour leur proximité avec le logement.
- Les agences en ligne : Elles sont idéales pour les expatriés, car elles permettent de suivre la gestion de son investissement depuis son canapé. Moins chères et plus rapides à trouver des locataires, ces agences 2.0. sont présentes dans toute la France.
Vous l’aurez compris, trouver une agence de gestion locative à Bordeaux est facile au vu de la grande diversité de l’offre. Ainsi, il est conseillé de réaliser un appel d’offre afin de déterminer quelle option correspond le mieux à vos besoins. Voici une petite liste de facteurs comparatifs :
- Le prix (Frais de gestion) ;
- Ce qui est compris dans le prix ;
- L’ancienneté de l’agence ;
- Le nombre et la qualité des avis de l’agence ;
- Combien de logement a l’agence dans la ville ou le quartier ;
- Comment interviennent-ils en cas d’incident ;
- Quelle est la vacance locative moyenne ;