Expatriés : pourquoi faut t-il investir dans l’immobilier ancien ?

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Dans le neuf ou dans l’ancien ? C’est généralement la première question que se pose celui/celle qui souhaite investir dans l’immobilier locatif. Dans ce post, nous vous montrons pourquoi, s’agissant d’un investisseur expatrié, la réponse est : dans l’ancien !

Commençons tout d’abord par cette précision pas inutile : un immeuble est considéré comme ancien lorsqu’il a plus de 5 ans. A l’inverse, le neuf correspond à une construction nouvelle (de moins de cinq ans, donc). A savoir, un immeuble ancien remis à neuf par de lourds travaux.

 

Point sur la fiscalité neuf vs ancien

Au principal argument en faveur de l’investissement dans l’immobilier ancien, à savoir son prix au mètre carré (environ 20% inférieur à celui du neuf), on oppose presque systématiquement le même argument : les avantages fiscaux.

Il est vrai que les règles fiscales varient (aussi) en fonction de la date d’achèvement du bien. Tout comme il est juste d’affirmer que les frais de notaires sont bien moins élevés dans le neuf : environ 3 % contre 8 % dans l’ancien. En fait, ce que l’on appelle improprement frais de notaires sont en fait des frais d’acquisition qui se composent d’impôts collectés par les notaires pour le compte du Trésor Public.

Outre cela, l’argument fiscal en faveur du neuf ne tient pas, car les principaux dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat pour stimuler l’immobilier locatif sont logiquement réservés à ceux qui ont leur résidence fiscale en France. Ainsi, un investisseur expatrié ne pourra pas profiter du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Pinel, le principal avantage fiscal.

Au contraire, en investissant dans l’immobilier ancien, il est possible d’alléger significativement sa fiscalité via les dépenses de travaux, et cela que l’on soit expatrié ou pas. Concrètement, des travaux sur le bien acquis permettent de générer du déficit foncier déductible des revenus imposables, une possibilité est très loin d’être négligeable dans le budget de financement de l’investissement.

 

L’ancien squatte les meilleurs emplacements

Certes, il existe des immeubles neufs dans les centres-villes. Mais ils sont si rares que leur prix se révèle souvent inaccessible pour un investisseur lambda. Les biens dans l’immobilier ancien squattent les quartiers des villes les plus prisés. Ces quartiers sont les mieux desservis et ont tous les services de proximité. Cela signifie pour l’investisseur une plus forte demande locative et donc l’assurance de bien louer son appartement. D’autre part, ce que l’on perd en fonctionnalité et en performance par rapport au neuf (les normes thermiques et phoniques notamment), on le gagne en « cachet ».

L’emplacement étant un des déterminants principaux du niveau de loyer, on ne s’étonnera guère qu’au final, et malgré le coût d’achat bien supérieur du neuf au mètre carré, on n’observe peu de différence entre les niveaux de loyers entre l’ancien et le neuf (toutes choses égales par ailleurs). L’ancien affiche même souvent une rentabilité brute légèrement supérieure.  

 

La plus-value à la revente parle aussi en faveur de l’ancien

En plus des revenus locatifs qui rivalisent avec ceux du neuf, il faut ajouter la plus-value à la revente supérieure que peut espérer l’investisseur avec un bien ancien. Cela tient à plusieurs raisons : les bonnes affaires sont plus communes dans l’ancien (alors que la marge de négociation du prix d’achat dans le neuf est infime). Des travaux de rénovation bien menés peuvent considérablement améliorer le logement et son cachet, et donc in fine le prix du bien ; Investir dans le neuf nécessite un crédit plus important et donc une période d’amortissement plus longue.

Pour toutes ces raisons, nous considérons qu’un expatrié a davantage intérêt à investir dans un logement ancien que neuf. Mais bien entendu, outre ces arguments des plus rationnels, il y a aussi le souhait profond de l’investisseur qui entre jeu !