Pourquoi devriez-vous éviter les villes à fort rendement locatif ?

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De nombreux investisseurs sont tentés d’acheter un bien immobilier dans des villes à fort rendement locatif. Cependant, il est important de relativiser et de comprendre qu’une bonne rentabilité n’est pas synonyme d’un projet immobilier réussi.

Le rendement locatif : un critère parmi d’autres

Avant tout, il faut savoir que le rendement locatif est l’un des outils utilisés pour déterminer la performance d’un investissement immobilier locatif. Il se calcule en divisant la part des revenus locatifs annuels par le montant investi dans le bien.

Cependant, la réussite d’un investissement immobilier ne dépend pas de ce seul critère. Au moment d’acheter son bien, il est essentiel de prendre également en considération d’autres critères tels que la plus-value ou la moins-value en capital réalisée sur l’année, la demande locative, l’attractivité et le dynamisme de la ville…

On constate d’ailleurs que les villes à fort rendement sont aussi celles où la popularité évolue le moins, et se retrouve même en baisse pour certaines métropoles.

Le site MeilleursAgent.com a ainsi répertorié les villes à fort rendement locatif : on peut citer Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges, Bourges, Béziers, Poitiers, Le Mans, Perpignan, Brest, et Le Havre.

Le risque de se fier uniquement au rendement locatif

Une bonne rentabilité ne garantit donc pas une performance immobilière optimale. Il faut savoir que plus la rentabilité est élevée, plus le risque est élevé. Dans les villes citées plus haut, les prix ont d’ailleurs baissé de 10,5% en 5 ans. A contrario, ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent un plus bas rendement locatif (Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes).

De plus, une bonne rentabilité immobilière peut cacher des critères négatifs tels qu’une vacance locative, une demande locative faible, ou une maigre plus-value à la revente.

Quelles sont les villes où il est conseillé d’investir ?

Pour bien choisir la ville où construire son projet immobilier, il faudrait viser des villes attractives où le marché de l’immobilier est dynamique. C’est notamment le cas de Paris, Bordeaux et Lyon. Si la rentabilité est moins élevée dans ces métropoles, l’investissement y est aussi plus sûr. La demande locative est forte et stable, il n’y a pas de vacance locative et les prix du marché sont en constante augmentation.

A Bordeaux, le prix moyen du m2 se situe en novembre 2018 autour de  4370 euros pour un appartement (une augmentation de 18,2% en 2 ans). La ville, à la qualité de vie excellente et au dynamisme économique, regorge d’attraits touristiques et possède une forte attractivité. La démographie devrait d’ailleurs atteindre le million d’habitants en 2030, ce qui garantit aux investisseurs une très forte demande locative à moyen et à long terme.

Paris est une ville toujours autant plébiscité par les investisseurs. Avec des rendements allant de 3,5 % à 5% en 2018, et un prix au mètre carré atteignant 9 353 € /m2 pour les appartements (une augmentation de 5,5% en un an), la demande a largement dépassé l’offre des logements et la vacance locative est inexistante.

Enfin, Lyon, où la croissance démographique explose et où le prix d’un appartement au m2 atteint 4045 €  (une augmentation de 8,8% en un an),  est une autre destination à privilégier pour acheter son bien immobilier.