Pinel vs LMNP : quel investissement locatif choisir ?

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Pour choisir son investissement locatif, il faut prendre en considération de nombreux critères. En fonction de votre projet immobilier, vous serez éligible à certains dispositifs, tel que le dispositif Pinel, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, et sur le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Zoom sur ces deux dispositifs, leurs conditions, leurs avantages, et leurs inconvénients.

Les conditions d’éligibilité au Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, il faut répondre à certaines conditions afin de bénéficier des avantages fiscaux qu’il propose. L’investisseur doit tout d’abord être imposable en France et être solvable (son taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 33%). De plus, il doit s’engager à louer son bien durant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans).

Par ailleurs, le logement est lui aussi soumis à certaines conditions. Il doit être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement, et respecter certaines normes de construction.

Enfin, le logement doit être loué nu en qualité de résidence principale et doit se situer dans une zone éligible, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1. Pour finir, le bien devra respecter les plafonds de loyer, fixés en fonction de la surface et de la zone. Lors d’un investissement locatif en Pinel, la réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée de location, soit à hauteur de 12%, 18% ou 21%.

Les conditions d’éligibilité au LMNP

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), concerne uniquement les propriétaires de locations meublées. L’investisseur doit, pour être éligible, réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité, et ne pas exercer cette activité à titre professionnel. Le logement, lui, peut être ancien, neuf et de toutes tailles.

S’il s’agit d’une location à usage d’habitation principale, le bail doit être au minimum d’un an. De manière générale, le LMNP se pratique surtout pour les logements situés dans une résidence de tourisme, des résidences étudiantes, ou encore des établissements médicalisés et résidences d’affaires.

Leurs avantages et inconvénients

– PINEL

Le principal avantage du dispositif Pinel est qu’il permet de réduire ses impôts sur le revenu. En effet, l’investisseur pourra déduire de 12 à 21% de l’acquisition de son bien en fonction de la durée d’acquisition prévue. Ainsi, pour un bien loué sur une période de 9 ans, la réduction d’impôts sera de 18%.

En revanche, le dispositif comporte aussi certains inconvénients. Tout d’abord, les montants des loyers sont limités, et l’investisseur doit souvent louer à un prix inférieur au prix du marché s’il veut bénéficier de la réduction d’impôts. Cela est le cas notamment dans les villes où le marché de l’immobilier locatif est tendu. Il est donc important de se renseigner sur la zone où se situe le bien, afin de s’assurer d’y trouver des locataires, ce qui peut être difficile, notamment dans les zones B. Également, la revente du bien peut parfois être difficile en fonction de la zone et la plus-value est bien souvent moins importante qu’avec un bien ancien.

– LMNP

Le statut LMNP est également très avantageux fiscalement. S’il répond aux conditions d’éligibilité, l’investisseur a la possibilité d’être imposé très faiblement, et est parfois complètement exempté d’impôts sur ses revenus immobiliers. Avec le LMNP, un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur les revenus générés. Enfin, ce statut permet une récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition, qui sera définitivement acquise au bout de 20 ans de détention du bien.

En contrepartie, avec le statut LMNP, la valeur de l’investissement ne se fera pas en fonction de l’évolution du marché, mais en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Plus ces derniers augmenteront, plus la valeur de l’investissement baissera.

Notre conclusion

Pour que votre investissement locatif soit le plus avantageux possible, il faut donc prendre en compte plusieurs critères : vos objectifs fiscaux, et donc vos objectifs professionnels et personnels sur le long terme, la durée de votre location ainsi que la revente éventuelle de votre bien.