Les obligations et interdictions du locataire

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Le locataire a la jouissance exclusive de son domicile, c’est à dire qu’il peut y vivre librement et comme bon lui semble, dans le respect du contrat de bail et des règles de copropriété. Cette « jouissance exclusive » est un droit fondamental qui le protège contre d’éventuels abus du propriétaire. Mais en retour, il est aussi tenu à un certain nombre d’obligations et d’interdictions. Découvrez quelles sont les obligations du locataire, les interdictions du locataire et les risques encourus en cas de non-respect.

Les obligations du locataire

S’acquitter du loyer et des charges

C’est évidemment la première des obligations du locataire qui doit payer le loyer et les charges selon les termes convenus dans le bail, le document de référence en la matière (donc le plus souvent sur une base mensuelle). Le locataire qui se soustrait à cette obligation s’expose à une résiliation de son bail et, in fine, à son éviction du logement, mais seulement au terme d’une stricte procédure juridique.

User « paisiblement » de sa location

Si le locataire a la jouissance exclusive du logement qu’il loue, il est tenu de l’utiliser dans le cadre prévu par le contrat de location et des règles de copropriété (linge aux fenêtres, barbecue, bruit…). « L’usage paisible » d’un logement est donc à la fois un droit et un devoir pour le locataire.

Maintenir le bien et son mobilier en bon état

Il est clair que les gros travaux rendus nécessaires par la vétusté du lieu, un vice de construction ou un cas de force majeure, relèvent de la responsabilité du propriétaire. En revanche, c’est à son locataire qu’il revient d’effectuer les petits travaux pour l’entretien courant du logement. Afin de maintenir son logement en bon état, il doit veiller à son état de propreté général, changer un joint qui fuit, une ampoule ou une poignée de porte cassée, recoller un interrupteur ou du papier peint arraché, etc.

Souscrire une assurance

Une autre des obligations du locataire est de souscrire à une assurance qui le couvrira du simple dégât des eaux… jusqu’à l’explosion au gaz. Le choix de l’assurance reste à sa discrétion mais, quoiqu’il en soit, il doit en attester le jour de la remise des clés par le propriétaire. Sans quoi ce dernier peut souscrire une assurance à sa place et exiger de lui de payer les cotisations, ou plus simplement résilier le bail (une clause du contrat doit prévoir ce cas de figure).

Les interdictions du locataire

La sous-location payante

Dans le cadre de la « jouissance exclusive » de son logement précédemment évoquée, le locataire a tout à fait le droit d’héberger une personne à titre grâcieux. En revanche, il serait hors-la-loi d’en tirer une quelconque rémunération…en l’absence d’accord du bailleur. En effet, un locataire peut profiter de ses périodes d’absence pour « mettre à disposition tout ou partie de son logement à une tierce personne contre le paiement d’un loyer », autrement dit faire de la « sous-location », mais uniquement avec l’accord écrit de son bailleur. Les conditions : la demande doit se faire par courrier recommandé avec avis de réception et le loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder le loyer original.

Faire des travaux lourds sans autorisation

Le locataire peut entreprendre de menus travaux pour améliorer sa qualité de vie dans son logement, mais pas des travaux lourds de nature à modifier l’aménagement général et la nature du bien. Abattre une cloison ou remplacer une baignoire par une douche, par exemple, nécessite l’accord préalable du propriétaire.

Se faire justice soi-même

Un locataire mécontent du propriétaire des lieux peut décider unilatéralement, par mesure de rétorsion, de ne plus lui verser le loyer. Il s’agit d’un cas de figure assez commun. Mais il faut savoir que cela peut se retourner contre lui, quand bien même l’objet du litige lui donnerait raison. Seul le tribunal d’instance est en droit de régler un litige entre le bailleur et le locataire.

Les risques encourus

En cas de litige locatif entre le bailleur et son locataire, il existe deux voies de recours :

  • Trouver une solution amiable en passant par la commission départementale de conciliation (CDC), compétente sur la plupart des litiges (loyer, dépôt de garantie, état des lieux, réparations, etc.) ;
  • Si la saisine de la commission départementale de conciliation a échoué à lever le litige, c’est le Tribunal d’instance qui va le prendre en charge, avec de possibles sanctions à la clé.

Le bailleur peut engager des poursuites judiciaires contre son locataire, en saisissant le juge du tribunal d’instance, comme nous l’avons vu. Mais en revanche, il ne peut se faire justice lui-même en appliquant des frais/amendes/pénalités en cas de problème (tel que le retard de paiement de charges ou de loyers). C’est vrai pour tout bail signé après le 27 mars 2014 (mais un peu plus compliqué pour les contrats antérieurs à cette date). Une telle clause dans le bail serait considérée abusive et simplement ignorée par la justice.