Nouvelle loi Denormandie : est-ce intéressant pour les expatriés ?

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Au début de l’année, et suite à l’écroulement de l’immeuble à Marseille, la loi Denormandie est entrée en vigueur. Cette loi reprend le dispositif Pinel, avec quelques modifications. Son objectif : la mise en place d’une défiscalisation importante pour les investisseurs, en vue de rénover les logements dans l’ancien des centres-villes français. Mais qu’en est-il pour les investisseurs expatriés ? Ce nouveau dispositif est-il réellement intéressant ?

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie vient élargir le dispositif Pinel déjà existant et vise à encourager l’investissement et la rénovation des logements vétustes, situés au coeur des certaines villes. Elle prévoit une défiscalisation de 12, 18 ou 21%, selon la durée pendant laquelle le propriétaire s’engage à mettre son bien en location. Certaines conditions sont à respecter pour bénéficier de ce dispositif :

  • L’investisseur doit s’engager à louer le bien en location nue et non meublée, sur 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être louer en habitation principale
  • Il doit respecter les plafonds de loyers établis par la loi. Ceux-ci sont comprennent les charges et sont calculés selon la zone géographique du bien. D’ailleurs, il est important de noter que le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds aussi. Ces derniers sont calculés en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire, ainsi que l’emplacement du bien immobilier.
  • Il doit effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération, dans une limite de 300 000 €,et de 5 000€ par mètre carré. Les travaux doivent avoir pour but d’ améliorer la performance énergétique du logement de 30% pour une maison et de 20% en habitat collectif, ou bien il devra être réalisé au moins deux types de travaux parmi les choix suivants : l’isolation des combles, le changement de chaudière, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, ou le changement de production d’eau chaude.
  • Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement).
  • L’acquisition devra intervenir entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
  • Le bien devra être situé dans une ville éligible. En d’autres termes, une commune qui a un réel besoin de réhabilitation du centre-ville ; on parle du plan Action Centre-Ville. Une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire est également éligible à cette nouvelle loi.

Parmi les 222 villes bénéficiaires, se trouvent Bayonne, Coulommiers, Montauban, Perpignan, Lourdes, Limoges, Pau, Agen, Dax, Libourne, Tulle, Angoulême, Évry, Nemours, Fontainebleau…

La déduction fiscale sera de 12% du prix du bien pour une période de location prévue sur 6 ans, de 18% pour une période de location de 9 ans, et de 21% pour une période de location de 12 ans.

Ses avantages et ses inconvénients

Si la loi Denormandie offre un avantage fiscal certain aux investisseurs, elle présente une philosophie différente de la loi Pinel, dans la mesure où on encourage la réhabilitation de logement existants et non pas la construction de biens neufs.

Mais, cette mesure compte aussi quelques inconvénients. 

Tout d’abord, les villes incluses dans le dispositif sont des villes moyennes et peu dynamiques. Les prix des biens y sont plutôt bas, et la plus-value à la revente semble donc difficilement envisageable.

Par ailleurs, certaines de ces villes ne bénéficient pas d’une grande attractivité et les investisseurs pourraient donc être soumis à des vacances locatives pouvant altérer la rentabilité du bien. Il s’agit donc d’investissements peu sécurisants, représentant un pari plutôt risqué.

En plus de cela, il est conseillé d’être attentif au fait que les dépenses liées aux travaux ne seront pas déduits du revenu foncier de l’investisseur.

Quelle alternative fiscale pour les expatriés ?

A moins de connaître parfaitement bien la ville visée où vous souhaitez investir, et d’y voir un réel potentiel d’embellissement et d’attractivité futurs, il est plutôt recommandé d’investir dans une ville touristique et dynamique telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille.

Enfin, une autre alternative intéressante pour les expatriés est de louer en meublé, et ainsi devenir un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui vous garantit une exonération d’impôts les premières années. Ces alternatives offrent une garantie et une rentabilité qui rassureront les investisseurs, surtout les primo-accédants, dans leur projet immobilier.

Si vous souhaitez mener un projet d’investissement locatif en France depuis votre pays d’expatriation, n’hésitez pas à contacter My expat pour en discuter et vous faire accompagner dans toutes les démarches.