De nouvelles lois sont élaborées, présentées et parfois adoptées dans le secteur de l’immobilier selon le contexte et l’évolution des besoins. L’année 2019 a vu le projet de loi Elan (aussi appelée “loi logement”), bouleverser le secteur. Quel que soit votre projet immobilier, il est intéressant de bien comprendre en quoi consiste cette loi, et quels changements seront mis en place d’ici 2020.
Comprendre la loi Elan et ses objectifs
Le 25 juillet 2018, le Sénat a adopté la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui succède à la loi Alur de 2014. Cette dernière a deux objectifs principaux : libérer la construction et protéger les plus fragiles. Ce projet est porté par Jacques Mézard et Julien Denormandie. Il a été construit et présenté afin de mieux répondre aux besoins actuels du secteur de l’immobilier.
Les 4 axes principaux de ce projet sont la hausse de la construction, la réforme et l’optimisation du secteur du logement social, le travail sur la mobilité et la mixité sociale, ainsi que l’amélioration du cadre de vie.
Quels seront les principaux changements prévus avant la fin de l’année ?
Comme son nom l’indique, la loi Elan touche à plusieurs aspects du secteur de l’immobilier. Quelles mesures de cette loi doit-on retenir ? Et quels sont les changements prévus pour les propriétaires et les investisseurs d’ici la fin de l’année 2019 ?
L’encadrement des loyers
La loi Elan s’inspire de la loi Alur de 2014 par rapport à l’encadrement du loyer. En effet, la nouvelle réforme logement conserve les principaux dispositifs de la réforme précédente. En effet, en 2019, le logement constitue 24% en moyenne du budget des ménages en France (soit environ 661 euros), selon le baromètre Sofinscope.
Ainsi, l’année 2019 met en application, de manière expérimentale, le dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes métropoles, telles que Paris (les loyers y sont à nouveau encadrés depuis le 1er juillet), Lyon, Aix-en-Provence et Marseille. Par ailleurs, les villes de plus de 50 000 habitants pourront demander à faire partie du dispositif (à condition de démontrer un écart entre les loyers du privé et les logements sociaux).
Cette mesure interdit aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à 20 % du loyer de référence fixé par les observatoires indépendants (il s’agit d’un loyer médian par mètre carré, calculé en fonction du nombre de pièces et de l’époque de construction du bien). Les bailleurs ne se soumettant pas à cette réglementation se verront imposer une amende de 5 000 euros (15 000 euros pour les sociétés). Par ailleurs, un loyer sera considéré comme sous-évalué s’il est minoré de 30 % par rapport au loyer de référence.
Le texte vise également les logements sociaux. Dans le but de construire entre 100 000 et 120 000 logements sociaux neufs, le gouvernement fait passer le nombre de HLM vendus de 8 000 à 40 000 par an.
Un autre point de cette réforme qui a été votée par l’Assemblée est le passage à 10%, contre 100% en 2005, de logements neufs accessibles aux personnes handicapées. 90% des logements seront donc adaptables, ou dits “évolutifs”.
Le bail de mobilité
Par ailleurs, dans le cadre de la loi Elan, les locataires et propriétaires se verront accorder plus de libertés grâce à un nouveau type de bail appelé le bail mobilité.
Cette mesure mise en place fin 2018 permet aux propriétaires de louer leur bien sur une période très courte, et non plus sur un an (ou neuf mois pour les étudiants). Les bailleurs pourront ainsi combler les vacances locatives éventuelles en louant à des profils de locataires spécifiques (en formation professionnelle, en stage, en mission professionnelle, salariés en CDD, etc.).
Ces contrats de location devront durer entre 1 et 10 mois, et le bail ne sera pas renouvelable. S’il paraît plutôt avantageux, il faut mentionner qu’avec ce nouveau type de contrat, le bailleur ne pourra pas exiger de dépôt de garantie. Par ailleurs, le locataire pourra donner congé de son appartement à tout moment, avec un préavis d’un mois, mais le propriétaire devra s’engager jusqu’à la fin du bail.
La location saisonnière
La loi Elan prévoit aussi de renforcer les mesures et d’alourdir les sanctions concernant les locations touristiques, dans le but d’en limiter l’essor, qui impacte négativement le marché immobilier, et provoque, entre autres, une hausse des loyers et des prix des biens. Ainsi, dans une vingtaine de villes françaises, telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nice et Marseille, les bailleurs non enregistrés à la mairie encourent une amende de 5 000 euros. Par ailleurs, les propriétaires peuvent louer leur résidence principale dans une limite de 120 nuits par an, au risque d’encourir une amende de 10 000 euros.
Attention aux logements locatifs indécents
De plus, une mesure est prévue pour limiter la location des logements indécents. Ainsi, les « marchands de sommeil », soit tout bailleur louant un bien qui ne répondrait pas aux critères de décence, se verrait imposer de lourdes sanctions : amende fiscale, confiscation du bien, interdiction d’acquérir un autre bien pendant 10 ans, ou a minima, une astreinte administrative d’une somme à payer quotidiennement, jusqu’à que des travaux d’aménagement soient réalisés pour rendre le bien salubre et décent.
À savoir : un bien est considéré comme étant indécent dans les cas suivants, entre autres :
- Il dispose de moins de 9 mètres carrés habitables et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.
- L’électricité, le chauffage et les sanitaires ne sont pas aux normes.
- Le bien porte atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.
- Manquement à l’hygiène ou à la salubrité (pièces humides ; nuisibles…)
- Les espaces sont exposés au plomb ou il y a une présence d’amiante.
- L’eau courante ne fonctionne pas.
- Les pièces n’ont pas de fenêtres.
La loi Elan se concentre aussi sur la transformation des bureaux car en France, 4 millions de m2 de bureaux sont vacants. De ce fait, les normes de ce type de transformations seront assouplies. De plus, des dispositifs seront mis en place dans le but d’encourager les propriétaires de ces espaces à les rénover.
La quasi-totalité des mesures citées ci-dessus doivent normalement entrer en vigueur avant la fin de l’année 2019.
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