Les points à vérifier avant tout achat immobilier

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Les vieux limiers de l’immobilier le savent bien : réussir un investissement passe par une chaîne de petites vérifications à effectuer méthodiquement, c’est pourquoi nous allons vous donner les différents points à vérifier avant tout achat immobilier.

S’informer sur l’environnement du bien

Après avoir ciblé la ville et le quartier où investir, nombre de vérifications doivent être effectuées. Le quartier possède-t-il une vie nocturne animée ou est-il plutôt calme ? Est-il bien desservi par les transports, bien achalandé en commerces de proximité?  Est-il également bien équipé en matière de santé et d’éducation (médecin, écoles, équipements sportifs…) ? Autant de critères déterminants pour un investissement réussi.

Le notaire et l’agence immobilière, s’ils sont consciencieux, sont très au courant de l’évolution de l’environnement urbain des biens qu’ils vendent. S’il y a un projet urbain dans le quartier, ils sont censés le savoir. 

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S’informer sur le bien lui-même

Le diagnostic, un état des lieux clinique du logement convoité. De mémoire d’agent immobilier, on a déjà vu des investisseurs venir visiter un appartement boussole à la main pour vérifier l’exposition de chacune de ses pièces ! Mais outre l’exposition et la luminosité, il convient de vérifier l’état général de l’appartement : ses murs, ses fenêtres et ses plafonds notamment.

L’acheteur potentiel doit impérativement se pencher sur le dossier de diagnostic technique du bien qui stipule avec précision les normes et l’état des installations d’électricité et de gaz, l’état parasitaire (le diagnostic termites), les risques liés à la présence de plomb ou d’amiante, etc. Ce dossier comprend également une pièce cruciale du dossier, à savoir le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet de mesurer l’empreinte environnementale du logement et d’évaluer les éventuels travaux à réaliser et les factures énergétiques à venir.

La copropriété et ses spécificités

Acheter un bien en copropriété, c’est acquérir des parties privatives (l’appartement, la cave, la place de parking). Mais également une quote-part des parties communes (ascenseur, cages d’escalier…). Mais cela signifie aussi devenir membre d’une collectivité de propriétaires. En somme, l’investissement dans un appartement en copropriété implique donc des vérifications spécifiques.

Il faut contrôler à la fois l’état général de l’immeuble et de ses parties communes, les éventuels travaux à venir et l’endettement de la copropriété, afin d’anticiper une hausse du montant des charges. Typiquement, le ravalement de la façade et la réfection du toit sont des travaux lourds qui pèseront sur les charges communes. Tout est consigné dans carnet d’entretien de l’immeuble détenu par le syndicat de propriétaires. Vous devez vous le procurer, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. La loi Alur adoptée en 2014 a rendu automatique (et obligatoire) la transmission à l’acquéreur du règlement de copropriété, l’état de ses finances et les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales.

Bien ficeler le financement de l’investissement

L’investisseur doit aussi se montrer pointilleux sur les détails du financement de son achat immobilier08. Le montant de l’apport et sa part du montant total du projet est crucial. Logiquement, plus l’apport est élevé, plus la demande de crédit est susceptible d’être acceptée et plus les conditions seront avantageuses (intérêts moins élevés). Chaque banque propose aux investisseurs ses propres produits commerciaux et leur impose ses propres règles (dans la limite des régulations prévues par la loi). Il est donc recommandé d’utiliser les comparateurs de banques et de crédits immobiliers pour évaluer l’éventails des possibilités.

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