Les 3 clés pour un investissement locatif réussi

Partager l’article sur les réseaux sociaux :

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans risque, mais le fait que trois millions de Français possèdent au moins un bien locatif tend à montrer que cela peut probablement valoir le coup… On vous dit donc tout pour investir, et sans faux pas !

Ne pas se focaliser sur les ventes de particuliers

Traiter directement entre particuliers peut s’avérer être une fausse bonne idée. Le prix de vente, principale motivation de départ pour l’acheteur, est souvent surévalué par les vendeurs. Sans véritable connaissance du marché, ils ont tendance à calquer leur prix sur ceux des annonces immobilières professionnelles. Or celles-ci incluent la plupart du temps les frais d’agence ! De fait, l’économie escomptée peut rapidement devenir illusoire.

Aussi, il faut bien garder en tête que l’affect joue un rôle important pour le propriétaire. Attaché à son bien, il sera moins enclin à baisser son prix malgré l’existence d’importants défauts, comme une mauvaise localisation. En revanche, les agences immobilières ne se rémunèrent que si elles réalisent des ventes. Elles ont tout intérêt à convaincre le vendeur de fixer un prix de vente raisonnable, en adéquation avec les valeurs du marché.

Enfin, sachez que les honoraires du notaire sont calculés sur un prix hors frais d’agence, ainsi il se pourrait même que vous fassiez des économies en passant par un professionnel.

 

Préparer son projet d’un point de vue fiscal

S’engager dans un investissement locatif, c’est également se retrouver confronté à de nouvelles obligations fiscales. Autant en prendre connaissance dès le début, car selon que vous choisirez de louer nu ou meublé, une imposition simplifiée ou réelle, votre capacité à alléger votre feuille d’impôt peut varier sensiblement.

Pour les locations meublées et nues, vous avez la possibilité d’opter pour un régime fiscal simplifié qui donne droit à un abattement forfaitaire. Attention, celui-ci est nettement plus important en cas de location meublée (50 % d’abattement) et surtout, le seuil de revenus maximum pour en bénéficier est plus élevé (70 000 euros par an). Lorsque vous ne supportez pas beaucoup de charges, cette imposition est idéale.

Par contre, si vous anticipez des frais (intérêts d’emprunt, travaux de réparation, charges d’entretien, frais d’agence…) très conséquents, vous avez tout intérêt à préférer le régime d’imposition réel. Et cela, quelque-soit le type de location envisagé. Ce régime prend en compte le montant exact de vos charges, pour les déduire de vos revenus locatifs. En cas de déficit, les pertes sont déductibles de votre revenu fiscal global. Ainsi, vous pouvez envisager de devenir non imposable durant plusieurs années. Les charges se transforment en avantage.

Saisir l’opportunité de l’effet de levier

Un nombre record de 952 000 ventes a été enregistré l’an passé et les taux d’intérêts sont toujours très bas : un taux moyen de 1,70 % sur 20 ans, selon le courtier Meilleurstaux.com. Difficile face à ces signes qui sont la base d’un investissement immobilier réussi, de ne pas recommander d’investir.

La hausse des prix, généralisée dans les grandes agglomération comme Paris, Lyon et Bordeaux, devrait encore se poursuivre en 2018 : + 2,5% en moyenne nationale selon les experts du Crédit foncier. Une perspective stimulante qui va jouer un rôle moteur pour maintenir la bonne rentabilité des investissements locatifs.

Et qui dit bonne rentabilité dit fonctionnement optimal de l’effet de levier du crédit. En plus de doper votre capacité d’investissement, l’emprunt vous permet de générer des revenus réguliers. Revenus qui peuvent aller jusqu’à couvrir l’ensemble de vos frais. Alors que tous les voyants sont au vert et que des experts de l’expatriation sont là pour vous accompagner, il ne reste plus beaucoup de raisons d’hésiter à se lancer… Les bonnes conjonctures immobilières n’attendent pas !