La transaction immobilière vue d’Espagne

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Que ce soit pour une résidence secondaire ou un bien destiné à la location, l’Espagne est une terre d’investissement de choix pour les Français. Ils y trouvent des prix encore raisonnables, une forte demande locative et bien sûr, tout ce qui fait que l’Espagne est l’Espagne : le soleil, la plage et des conditions de vie très agréables. Découvrez quelles sont les étapes de la transaction immobilière vue d’Espagne.

L’Espagne a tourné la page de la crise de 2008 qui avait emporté son marché immobilier avec le reste de l’économie. Depuis 2016, le marché a rebondi sous l’effet des investissements de plus en plus nombreux, notamment de la part des étrangers et des Espagnols expatriés. Au vu de la demande locative toujours plus forte et des prix des locations qui ne cessent d’augmenter, certains parlent même d’un nouveau boom immobilier.

Au regard des autres grands pays européens – dont la France – les prix immobiliers sont encore relativement faibles en Espagne. Et comme les taux d’intérêt en vigueur sont actuellement bas, l’on ne peut que comprendre l’intérêt de ceux qui se verraient bien investir chez les voisins Espagnols. Une façon de s’assurer des solides revenus locatifs en même temps qu’un logement pour passer ses vieux jours au soleil, par exemple.  

Pas d’emballement, prévient et rassure en même temps El País, le plus grand quotidien du pays : « Acheter une propriété en Espagne pour des non-résidents peut être difficile, mais ce n’est pas impossible ». Allons voir cela de plus près.

La procédure de financement

Certaines banques espagnoles refusent catégoriquement de prêter aux personnes établies hors d’Espagne, qu’elles soient espagnoles ou étrangères d’ailleurs. Mais heureusement, elles ne sont qu’une minorité. Les établissements bancaires qui acceptent proposent des conditions correctes, mais tout de même nettement plus drastiques que pour les résidents, ce qui est assez conforme à ce qui se fait ailleurs :

  • Les banques privilégient, pour les étrangers, des crédits hypothécaires à taux fixe (il s’agit pour elles de compenser les incertitudes et de réduire les risques) ;
  • Elles leur prêtent souvent sur une durée maximale de 20 ans ;
  • Il faut aussi savoir que les résidents à l’étranger se verront prêter moins d’argent et pour un coût d’emprunt supérieur. En effet, alors que les Espagnols résidents – ou expatriés mais avec de solides liens familiaux dans leur pays d’origine – peuvent souvent obtenir un financement à 100 %, les étrangers ne doivent pas espérer se faire prêter plus de 60 % du coût de l’investissement.

Pas de surprise du côté des documents à réunir pour constituer le dossier : contrat de travail, fiches de paie et déclarations de revenus. L’acquéreur doit fournir une cote de solvabilité établie par son pays d’origine. Notez bien que tous ces documents doivent être traduits en espagnol par un professionnel agréé (une dépense à anticiper). Enfin, les étrangers doivent aussi obtenir un numéro d’identification étranger (NIE) auprès des autorités espagnoles (poste de police, ambassade ou consulat espagnol), qui les suivra dans toutes leurs démarches.

La procédure d’achat

L’investisseur français ne se sentira pas vraiment dépaysé sur le marché espagnol. Les étapes de la procédure d’achat ne diffèrent pas vraiment de ce qui a cours en France : contrat de réservation, promesse de vente, acte authentique de vente et, in fine, vérification du respect de la législation urbanistique en vigueur.

De même pour la recherche de biens immobiliers, qui se passe essentiellement en ligne sur les sites d’agence et les sites de vente entre particuliers. Il peut être efficace de passer par une agence française en Espagne (elles sont nombreuses sur le marché, pour conseiller et guider les investisseurs Français). Car ce sont elles les plus à même de faire tomber la barrière de la langue et d’expliquer aux Français les spécificités locales.

La procédure notariale

Les diverses sources consultées s’accordent à dire que les frais notariés n’excèdent pas 1000 €. Il faut y ajouter les frais d’inscription au registre de la propriété, lesquels peuvent varier du simple au double selon les endroits, de 400 € à 1000 €.

Il faut savoir qu’en Espagne, la transaction immobilière est moins encadrée par le notaire qu’en France. La transaction est validée par un seul notaire et ce sont les avocats des deux parties qui jouent le rôle clé. Ces derniers effectuent toutes les vérifications, administratives et urbanistiques. Ce sont donc eux qui accompagnent véritablement l’investisseur tout au long du processus d’achat.

Et après ?

Une fois la propriété acquise, l’investisseur est soumis à la même législation que les Espagnols résidents, à la différence près qu’ils devront déclarer les biens achetés en France dans leur déclaration fiscale de leur pays d’origine, naturellement.

  • Dans le cas d’un achat d’un logement neuf ou avec crédit hypothécaire, l’acheteur doit s’acquitter de Los actos jurídicos documentados, soit un impôt équivalent entre 0,5 % et 1,5 % du prix d’achat, selon la communauté autonome.
  • Une TVA de 10 % s’applique sur les biens neufs achetés à un promoteur ou à un constructeur.  
  • Chaque année, le propriétaire doit payer la taxe foncière : IBI, pour Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Dans la ville très courue de Barcelone par exemple, elle représente entre 500 et 1000 € annuels.
  • En cas de revente de la propriété, il faut s’acquitter d’une taxe municipale ainsi que verser 3% de la valeur du bien au fisc espagnol.