La transaction immobilière vue… d’Allemagne

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Avec une fiscalité avantageuse, une économie stable et une vacance locative faible, l’Allemagne est un pays très propice aux investissements immobiliers. En 2017, avec plus de 57 milliards d’euros investis dans la pierre, le marché de l’immobilier allemand a connu une hausse spectaculaire de 25 % en seulement deux ans.

L’Allemagne, synonyme de villages de charme, cités médiévales, métropoles modernes et dynamiques à l’architecture novatrice, est aussi la première puissance économique européenne et la quatrième puissance mondiale. Le pays offre une sécurité économique qui encourage de nombreux investisseurs. En 2018, les effets du Brexit se font déjà ressentir sur le marché de l’immobilier allemand, avec des prix d’achats augmentant de 7,9% par rapport à 2016 (3065€/mètre carré), et des loyers moyens eux aussi plus élevés (environ 7,60€/mètre carré, soit une augmentation de 4,3% par rapport à 2017), ce qui garantit aux investisseurs un très bon rendement locatif. Cette tendance fait de l’Allemagne un véritable eldorado en matière d’investissement locatif.

La procédure de financement

En tant que Français non résident, vous pouvez aisément bénéficier d’un prêt de financement pour votre achat immobilier en Allemagne. Vous aurez le droit de faire appel à une banque française, à condition que votre emprunt soit issu d’une base existant en France.

Si vous faites appel à une banque allemande, attention, car il n’existe pas de remboursement anticipé en Allemagne. Vous serez donc lié à votre banque pendant toute la durée du remboursement de crédit.

En Allemagne, un apport minimum de 20 % du montant du prêt est généralement demandé. Pour les expatriés, l’apport minimum peut aller jusqu’à 40 % du montant du prêt. La plupart des banques allemandes proposent des prêts hypothécaires.

À savoir : Souscrire à une assurance pour demander un crédit n’est pas obligatoire en Allemagne.

La procédure d’achat

En tant qu’étranger, vous possédez les mêmes droits que les Allemands lors de l’achat de votre bien immobilier.

Avant d’acquérir définitivement un bien, vous devrez en bloquer l’achat en signant un contrat préliminaire (ou contrat de réservation) avec l’acheteur. Ce contrat décrit précisément le logement, son implantation, son prix de vente, et comporte un plan.

À la différence de la France, l’achat d’un bien ne nécessite qu’une seule signature chez le notaire pour sceller la vente. Il est donc demandé d’avoir les fonds nécessaires à l’achat avant de prendre rendez-vous chez un notaire.

Si vous choisissez de faire appel à une agence immobilière, sachez que leurs honoraires se situent entre 3 et 7 % du prix du bien.

La procédure notariale

La procédure notariale pour un achat en Allemagne suit à peu près le même processus qu’en France :

  • Signature du contrat préliminaire (ou contrat de réservation) entre les deux parties
  • Signature de l’acte authentique (Kaufvertrag) chez le notaire
  • Exécution par le notaire des différentes formalités, telles que l’inscription au Grundbuch (au cadastre)

À l’inverse de la France, vous n’aurez pas à signer de compromis de vente, seule la signature de l’acte authentique marque la vente de manière définitive. C’est lors de l’inscription de la vente au livre foncier que vous deviendrez officiellement propriétaire de votre logement.

Les frais de notaire sont en général assez bas en Allemagne et tournent autour de 1%.

 


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