La fiscalité immobilière des expatriés et non-résidents

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Les investissements immobiliers en France depuis l’étranger quand on est expatrié non-résident fiscal présentent quelques spécificités en matière fiscale. Parmi eux, le statut loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux.

Expatrié ou non, résident fiscal ou non, la loi est claire : les revenus immobiliers de source française sont dans tous les cas soumis à l’impôt en France ! En effet, les expatriés dont la résidence fiscale ne se trouve pas en France restent soumis à l’impôt sur leurs revenus issus de sources françaises. De même pour les impôts locaux liés à leurs biens immobiliers (les taxes foncière et d’habitation et la taxe sur les locaux vacants).

Pour éviter la double-peine

La bonne nouvelle, c’est qu’une convention fiscale internationale signée entre la France et la plupart des pays permet d’éviter la double-imposition de ces revenus immobiliers de source française. C’est le cas avec tous les pays de l’Union européenne et de la majorité des grands pays d’expatriation pour les Français. En cas de doute, mieux vaut vous en assurer au préalable auprès de l’administration fiscale française. Consultez pour cela la liste des conventions fiscales conclues par la France établie par le Ministère de l’action et des comptes publics (en vigueur au 1er janvier 2018).

Résidents, non-résidents : quelles différences d’imposition ?

La fiscalité immobilière pour un expatrié non-résident est très proche de celle qui concerne un résident français. L’imposition sur les revenus tirés du patrimoine immobilier situé en France est identique, calculé selon le barème progressif et le quotient familial.

Seule différence notable : les non-résidents son soumis au taux minimum d’imposition de 20 % sur leurs revenus foncier (location nue) ou BIC (location meublée). La mention « application du taux minimum de 20 % » sera d’ailleurs portée sur votre avis d’imposition. A cela s’ajoute des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

L’investissement en LMNP, de loin le plus avantageux

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est idéal pour les expatriés qui souhaitent investir en France dans un bien dont les recettes locatives constitueront un complément de revenu (ces recettes ne doivent pas dépasser le seuil de 70 000 euros annuels ou 50 % des revenus totaux).

S’il est certes moins « puissant » que celui réservé à la location meublée professionnelle, le régime fiscal des locations de logements meublés à titre non professionnel présente un certain nombre d’avantages fiscaux, notamment par rapport à celui de la location nue.

Petit rappel pas inutile : la location meublée est soumise au régime « BIC » (bénéfices industriels et commerciaux), son propriétaire-bailleur étant assimilé à un entrepreneur, tandis que la location nue est soumise au régime moins favorable des revenus fonciers.

Les honoraires My expat sont déductibles des impôts si vous louez en LMNP.

Micro BIC ou régime réel simplifié

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime réel simplifié ou au régime micro BIC encore appelé régime de la micro-entreprise. Ce dernier est souvent moins avantageux, surtout dans le cas d’un achat via prêt.

En effet, dans le cadre du régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, le résultat s’ajoute à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Aucune autre charge ne peut être revendiquée.

Dans le cas du régime réel, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires. Ainsi, votre bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles. Vous pouvez donc amortir tout ce qui a représenté une charge pour l’achat de votre bien immobilier, en commençant par votre prêt immobilier. Avec cela, il se passe quelques années avant que vos revenus fonciers viennent alourdir vos impôts sur le revenu.

Quand et comment déclarer ses revenus ?

L’année de son départ de la France, l’expatrié est imposé comme un résident pour la période du 1er janvier jusqu’à la date de son départ, puis comme un non-résident le reste de l’année. Même si l’expatrié non-résident n’est plus considéré comme contribuable français, il restera tenu de déclarer ses revenus immobiliers de source française en même temps que les résidents fiscaux. Il devra remplir dans sa déclaration annuelle ses « revenus retirés de la location d’immeubles sis en France » (revenus fonciers) ou ses « revenus attachés à une exploitation située en France » (BIC).

Pour aller plus loin, consulter le site Légifrance qui consacre un chapitre au Revenu imposable des étrangers et des personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France.

Sources : Impots.gouv.fr, Union des Français de l’Etranger (UFE), Les Echos, Légifrance, Je déclare mon meublé