Investissement locatif en France : quelle stratégie adopter ?

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Pour réaliser un bon investissement dans l’immobilier locatif lorsque l’on est expatrié, il faut faire preuve de stratégie. Nous vous dévoilons ici les grandes étapes à suivre pour mener à bien un tel projet.

Avant de se lancer, il faut définir une stratégie d’investissement. My expat accompagne les expatriés dans toutes les étapes d’un projet d’investissement locatif depuis l’étranger, de façon personnalisée, depuis l’identification des objectifs, le calcul de la capacité d’endettement, l’aide à la structuration financière du projet et in fine le type d’investissement à cibler.

Identifier la finalité de l’investissement

Quel est l’objectif de mon investissement ?

Voici la première question à élucider avant d’aller plus loin. Car l’objectif final de l’investissement est la clé de voûte d’un bon projet. Il peut s’agir pour une personne employée en contrat local à l’étranger et qui ne cotise pas en France de préparer sa retraite. Une autre raison fréquemment invoquée est la volonté d’anticiper le financement des études futures de ses enfants, en France ou à l’étranger. La finalité peut également être d’ordre purement patrimonial, pour les personnes souhaitant diversifier leur patrimoine.

Il est primordial de bien déterminer votre objectif d’investissement. Chez My expat, nous sommes par exemple régulièrement sollicités par des expatriés souhaitant réaliser un investissement locatif qu’ils pourront récupérer après quelques années, au moment du retour en France. Les critères de ce double objectif vont à l’encontre les uns des autres, rendant l’investissement difficilement réalisable.

A quelles échéances vous projetez-vous ?

L’échéance est un critère très important qui va déterminer le niveau de risque de l’investissement. Car un investissement de longue durée est généralement moins risqué, et parce que plus l’investissement est réalisé sur une longue échéance, plus la probabilité est forte d’avoir de la rentabilité. A quelle échéance je souhaite pouvoir récupérer mon argent ? Toucher des revenus ? Pendant combien de temps je veux que cela ne génère pas d’argent, voire des pertes ? Et à partir de combien de temps je veux du cash flow positif ? Tout cela dépend de plusieurs critères tels que l’âge de l’investisseur, le nombre d’années avant le départ à la retraite, etc. L’échéance du projet doit déterminer le type d’actif, mais aussi le type de financement.

Le niveau de risque : quel niveau de risque suis-je capable d’accepter ?

On parle d’aversion au risque. Plus un actif financier génère de risque, plus sa rentabilité potentielle est élevée, mais plus le risque est élevé. Et inversement.
De manière générale, un actif qui génère beaucoup de rentabilité présente toujours un risque élevé et il n’existe pas d’actif à forte rentabilité sans risque élevé. L’immobilier compte parmi les actifs à risque modéré, entre l’investissement dans les actions, à fortiori dans des start-up (risque élevé) et le Livret A (le moins risqué). En fonction des villes ou du type d’investissement, ce risque varie. Les risques associés à l’immobilier sont, communément, la perte de la valeur du logement et l’impossibilité de le louer au niveau de loyer envisagé voire l’impossibilité totale de le louer.

Fixer la structuration financière

Une fois les objectifs déterminés en matière de finalité, d’échéance et de risque, il faut se pencher sur la structuration financière de l’investissement. Ce sont l’échéance et le niveau de risque qui doivent déterminer son moyen de financement. La structuration financière doit passer par trois étapes :

  • la capacité d’emprunt/d’endettement. On calcule le taux d’endettement, soit le ratio entre le total des charges (récurrentes) et le total des revenus (salaires, loyers et revenus liés au futur investissement). Les banques sont susceptibles de prêter jusqu’à un ratio de 35%. On détermine en fonction du taux d’endettement le montant qu’il est possible d’emprunter et sur quelle durée. Il est à noter qu’en cas de revenus importants, des banques sont susceptibles d’outrepasser le seuil des 35% et de s’attacher au « reste à vivre », soit la différence entre les revenus et les charges
  • il faut ensuite fixer le budget, représentant la somme de l’apport personnel et du montant de l’emprunt (mais seulement après avoir déterminé le montant maximum de l’emprunt !)
  • définir la structuration financière, soit la part de l’apport personnel et celle de l’emprunt. Plus l’apport est important, moins l’emprunt est élevé, plus les mensualités de remboursement sont faibles et plus l’on se rapproche du point d’équilibre, où le loyer rembourse les mensualités.

Ce qui détermine le point d’équilibre d’un projet, ce n’est pas le budget, mais bien la structuration du financement, donc la part de l’apport dans le projet. A Paris, l’apport personnel doit représenter environ 50% pour un projet équilibré, tandis qu’à Bordeaux ou à Lyon, l’équilibre se trouve entre 35% et 40% d’apport.

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En déduire le type d’investissement à réaliser

Lorsque l’on connaît la finalité de son investissement, le niveau de risque à prendre, sur quelle l’échéance, la capacité d’emprunt, le budget et le montant de l’apport, le ciblage du type d’investissement et la recherche du bien se déroulent de façon logique.

La localisation du bien

Pour un investissement à long terme peu risqué et facilement revendable, on se concentre de préférence sur des zones géographiques à faible risque, telles que Lyon, Paris, Bordeaux, Marseille, etc., où l’activité économique est forte et stable en raison de la présence de grosses sociétés, d’aéroports internationaux, etc.

Le type de bien

Il découle du budget déterminé. Un budget de 200 000 euros à investir à Bordeaux correspond par exemple à un appartement de 2 ou 3 pièces de 40 à 60m².

Le type de location/locataire

Un appartement meublé a un mandat d’un an, contre trois pour un appartement vide. L’investisseur peut ensuite choisir de se tourner vers un locataire particulier ou plutôt vers une société (un institutionnel). La seconde option présentant moins de risque de défaut de paiement, mais nécessitant un budget plus important.

L’équipe de My expat se tient à votre disposition pour élaborer avec vous une stratégie d’investissement optimale. N’hésitez pas à nous contacter pour avoir accès à nos conseils personnalisés et à notre expertise en matière d’investissement locatif depuis l’étranger !

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