Investissement immobilier : Comment faire pour que vos loyers remboursent vos mensualités ?

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Démarrer un projet d’investissement locatif nécessite dans la majorité des cas d’emprunter. Et que vous alliez voir votre banque ou un courtier, vous allez devoir rembourser ce prêt sous forme de mensualités. Vous allez également toucher des loyers en louant votre appartement. Mais comment faire pour que les loyers que vous allez percevoir se rapprochent le plus possible de ces mensualités ? Quelles sont les conditions pour arriver à un montage équilibré où vos loyers payent intégralement vos mensualités ? Nous vous expliquons tout.

Les loyers et la rentabilité

Lorsque vous démarrez un projet d’investissement, l’objectif est en général de louer l’appartement pour toucher des loyers. Et que ce soit en France ou ailleurs, les loyers varient en fonction des types d’appartements, des surfaces et des villes dans lesquelles se situe le bien. Mais de façon générale, les loyers annuels correspondent en moyenne à un pourcentage du prix d’achat : c’est la rentabilité brute d’un appartement. Ce pourcentage varie en fonction du risque et de la demande locative. Il peut varier de 3% pour un investissement peu risqué et aller jusqu’à 7% dans le cas d’un risque locatif plus élevé. Mais alors quel type d’appartement acheter pour que vos loyers « payent » vos mensualités ?

Le financement

L’investissement locatif est souvent financé avec un apport personnel et un emprunt. Vous apportez l’apport et la banque apporte le montant emprunté. Vous devez ensuite rembourser l’emprunt sous forme de mensualités, en général constantes (cas d’un emprunt amortissable à taux fixe) qui comprennent à la fois les intérêts et le remboursement du montant que la banque vous a prêté. Et bien entendu, dans un montage financier, plus l’apport personnel est important, plus l’emprunt nécessaire est faible et donc plus les mensualités sont également faibles. Quel est alors le lien entre les loyers et l’emprunt ?

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Le montage équilibré ou l’effort d’épargne

Réaliser un montage financier permettant à un investissement de s’autofinancer signifie que loyers sont égaux aux mensualités du prêt, pour ne rien avoir à rajouter ou, dit autrement, pour ne pas avoir d’effort d’épargne. Mais comment arriver à cet équilibre ? Tout dépend de votre apport personnel : plus votre apport est élevé, plus vos mensualités sont faibles et donc plus le montant de vos loyers se rapprochera de celui de vos mensualités. Simple. Mais quel est le bon apport pour atteindre ce montage équilibré ? Les loyers et donc les rentabilités étant différents d’une ville à l’autre, l’apport nécessaire à un montage équilibré dépendra donc de l’endroit où vous investissez. Le calcul est un peu complexe, mais pour vous donner un ordre de grandeur, sachez qu’à Paris par exemple, votre apport devra représenter 50% du prix de l’appartement alors qu’à Lyon un apport de 30% du prix de l’appartement peut suffire. Vouloir un investissement qui s’autofinance dépend donc essentiellement de ce que votre apport représente par rapport à votre budget. Il est donc important de bien préparer son projet, et en particulier sa structuration financière.

Vous avez un projet immobilier ? Contactez-nous pour en discuter, nous étudierons le montage le plus adapté à votre situation.