Investissement immobilier : comment transmettre un patrimoine à vos enfants ?

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Le testament et les importants droits de successions qui en découlent ne sont pas une étape incontournable. Anticiper la transmission de vos biens immobiliers maximise les chances de protéger à la fois vos enfants et votre patrimoine.

Faire une donation

C’est certainement la solution juridique la plus simple à mettre en place. Depuis 2012, chaque enfant profite d’un abattement de 200 000 € (100 000 € par parent), renouvelable tous les quinze ans. Ainsi, lorsque deux parents donnent une maison d’une valeur de 400 000 € à deux enfants, l’administration fiscale ne leur réclamera aucun droit de mutation. Une économie non négligeable. Sur un patrimoine immobilier important, l’avantage est réel à condition de s’y prendre suffisamment à l’avance pour transférer le patrimoine par étapes.

Seule difficulté avec la donation : au moment du décès des donateurs, lorsque le notaire vérifie si la part obligatoire de chacun des héritiers a bien été respectée, les biens transmis sont réévalués. 

La donation-partage peut alors s’avérer un choix plus judicieux. Réalisée chez le notaire, l’acte de donation prévoit en un acte unique le partage avec l’ensemble des héritiers. Il apporte les mêmes avantages fiscaux, mais au moment de la succession les biens ne sont pas réévalués. La valeur des biens est figée au jour de la donation. Cette solution, jugée moins imprévisible, est privilégiée dès lors qu’il y a plusieurs enfants.

Vous pouvez également donner un bien en conservant son usufruit. En tant qu’usufruitier vous pouvez occuper et louer le bien. Les enfants, nus-propriétaires en assument l’entretien et le bien ne pourra pas être vendu sans leur accord. Au décès des donateurs, les enfants deviennent propriétaires à part entière, sans frais de succession.

Créer une société civile immobilière (SCI)

De nombreux notaires recommandent la SCI pour transmettre un bien immobilier à ses enfants. Elle convient bien aux ménages possédant un patrimoine conséquent. Les biens transférés sont dématérialisés au sein de la SCI en parts de société. Des parts souvent plus faciles à partager qu’une maison. Transmises aux enfants via une donation, elles sont éligibles aux mêmes avantages fiscaux que ceux vus précédemment et peuvent donc être transmises gratuitement, dans la limite des abattements légaux.

Contrairement aux donations, qui supposent une gestion en indivision si le bien est partagé entre plusieurs enfants, dans une SCI, un associé ne peut pas déclencher seul la vente du bien. Le patrimoine familial est ainsi mieux protégé et en cas de conflit, l’associé mécontent pourra simplement se séparer de ses parts.

Attention, comptez entre 1 500 € et 2 000 € pour créer une SCI, frais d’acte notarié compris.

Acheter au nom de son/ses enfant(s)

Enfin, vous pouvez choisir d’acheter directement un bien au nom de vos enfants dans le but de leur transmettre. S’ils sont mineurs, ils deviendront propriétaires à leur majorité. Ils devront alors prendre en charge la gestion du bien, notamment s’ils décident de le mettre en location. Cette option n’est donc pas à prendre à la légère car c’est une responsabilité importante qui est transmise en même temps que le bien. L’intervention du juge des tutelles peut d’ailleurs s’avérer nécessaire dans certains cas afin d’éviter que cette transmission ne mette en danger la situation financière de l’enfant à sa majorité.