Découvrir un défaut dans son bien immobilier suite à un investissement est une mauvaise surprise. Un vice caché peut engendrer des coûts supplémentaires à l’acquéreur. Si le défaut est trouvé avant la finalisation de la vente, l’investisseur peut négocier une remise ou même l’annulation de la vente. Mais souvent, il est déjà trop tard. Alors que faire en cas de vice caché ?
Qu’est ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut important, souvent difficile à identifier, que l’on découvre dans un appartement ou une maison.
Le vice caché n’est pas forcément dissimulé par le vendeur, mais il n’est simplement pas repéré avant la finalisation de la transaction immobilière.
Les vices cachés peuvent être une nuisance sonore, un problème qui empêche l’utilisation totale du bien immobilier, ou encore un défaut qui présente un risque lié à la sécurité du bien et de ses habitants.
En effet, les défauts peuvent être variés : on retrouve souvent des problèmes d’humidité, des fissures, des inondations en temps de forte pluie, des bruits de chaudière, ou encore une erreur de conception du bien.
Comment éviter les vices cachés ?
S’informer sur le bien
De mémoire d’agent immobilier, on a déjà vu des investisseurs venir visiter un appartement boussole à la main pour vérifier l’exposition de chacune de ses pièces ! Mais outre l’exposition et la luminosité, il convient de vérifier l’état général de l’appartement : ses murs, ses fenêtres et ses plafonds notamment.
L’acheteur potentiel doit impérativement se pencher sur le dossier de diagnostic technique du bien qui stipule avec précision les normes et l’état des installations d’électricité et de gaz, l’état parasitaire (le diagnostic termites), les risques liés à la présence de plomb ou d’amiante, etc. Ce dossier comprend également une pièce cruciale du dossier, à savoir le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet de mesurer l’empreinte environnementale du logement et d’évaluer les éventuels travaux à réaliser et les factures énergétiques à venir.
S’informer sur la copropriété
Acheter un bien en copropriété, c’est acquérir des parties privatives (l’appartement, la cave, la place de parking). Mais également une quote-part des parties communes (ascenseur, cages d’escalier…). Mais cela signifie aussi devenir membre d’une collectivité de propriétaires. En somme, l’investissement dans un appartement en copropriété implique donc des vérifications spécifiques.
Il faut contrôler à la fois l’état général de l’immeuble et de ses parties communes, les éventuels travaux à venir et l’endettement de la copropriété, afin d’anticiper une hausse du montant des charges. Typiquement, le ravalement de la façade et la réfection du toit sont des travaux lourds qui pèseront sur les charges communes. Tout est consigné dans carnet d’entretien de l’immeuble détenu par le syndicat de propriétaires. Vous devez vous le procurer, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. La loi Alur adoptée en 2014 a rendu automatique (et obligatoire) la transmission à l’acquéreur du règlement de copropriété, l’état de ses finances et les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales.
Quels sont les recours en cas de vice caché ?
Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché en immobilier, il faut qu’il soit présent avant la vente du bien immobilier sans être apparent. C’est-à-dire qu’au moment de la vente, l’acheteur n’ait pas repéré le défaut. Aussi, le vice caché doit réduire considérablement l’usage normal du bien.
Lorsqu’un vice caché est découvert, le propriétaire a un délai de 2 an pour agir. Le vendeur est responsable des problèmes découverts. Toutefois, si le vendeur n’est pas informé de la présence des vices cachés en question, celui-ci peut s’exonérer de la garantie. D’ailleurs, il peut inclure une clause à ce sujet dans le contrat de vente.
Après avoir découvert un problème dans votre bien immobilier, il faut débuter les démarches rapidement. Il faudra se faire accompagner par un avocat, afin de lancer une procédure au Tribunal de Grande Instance.
Il existe deux solutions à la présence de vice cachés dans un bien immobilier : si l’investisseur décide de garder le bien malgré les défauts, il peut demander une diminution du prix. Sinon, l’acheteur peut restituer le bien, et être remboursé. La procédure est assez complexe si le vendeur est un particulier, car il faudra prouver qu’il avait bien connaissance de ces vices cachés.