Investir avec 200 000 € de budget à Paris, Lyon ou Bordeaux

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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif au sein d’une grande ville de France telle que Paris, Lyon ou Bordeaux? Découvrez quelles options s’offrent à vous, en tant qu’expatrié, avec un budget autour de 200 000 € . 

Investir avec 200 000 € : qu’est-ce que ce budget représente ?

Expatriés ou non-résidents, comptez 20 % d’apport personnel pour votre projet

Si vous avez recours à l’emprunt bancaire pour financer votre bien, il faudra fournir, en tant que non-résident, un apport financier de 20 %. C’est en effet un prérequis souvent exigé pour une demande de financement en tant qu’expatrié. Ainsi, par exemple, si votre budget final s’élève à 240 000 €, l’apport sera d’un montant de 48 000 €.

À partir du 1er janvier 2022, cette condition sera automatiquement appliquée aux expatriés, suites aux nouvelles recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière.

Ne pas minimiser les frais supplémentaires

En complément de votre budget initial de 200 000 € pour l’achat du bien, il faudra prévoir un certain nombre de frais additionnels lors de votre investissement locatif, tels que 8 % de frais de notaire, ainsi que les frais d’agence pour investir depuis l’étranger.

Pour un budget de 200 000 €, cela peut représente donc un supplément d’environ 30 000 €, a minima.

Exemple d’un investissement à 200 000 euros (prix du bien net vendeur)

Le prix du bien net vendeur est de 200 000 €. Les frais de notaire et d’agences représentent 40 000 €. Votre apport s’élève donc ici à 48 000 €. Dans cet exemple vous devez donc financer les 192 000 € restant pour réaliser cet investissement.

Pour une demande de prêt sur 20 ans à ce montant, il faudra compter une mensualité de 970 € (hors assurance emprunteur, estimation grossière pour un taux d’intérêt à 1%), voire jusqu’à 1 000 € par mois pour un expatrié (les taux d’emprunt peuvent en effet sensiblement varier pour les investisseurs non-résidents).

Enfin, il faudra prévoir, dans votre budget, un coût dédié aux travaux et aménagements à réaliser, dont le montant variera en fonction de l’état du bien et de sa surface.

Nos conseils pour un investissement locatif à Paris, Lyon, Bordeaux

Choisissez la localisation avec soin

Pour réussir votre investissement locatif dans des métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille avec un budget de 200 000 €, il vous faudra choisir avec soin la localisation de votre bien. Privilégiez les quartiers attractifs, bien desservis, et à proximité des commodités de base.

Misez sur l’immobilier ancien et les petites surfaces

En outre, nous vous recommandons vivement d’investir dans l’immobilier ancien. Ce type d’actifs est en effet bien plus intéressant en termes de rentabilité pour votre budget. Les biens anciens sont généralement moins chers que les appartements neufs, et aussi souvent mieux placés.

Privilégiez également les biens de petites surfaces (studio ou T2), qui sont situés au cœur des villes et très prisés par les locataires, notamment les étudiants et les jeunes actifs. Dans des grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille, un budget de 200 000 € vous permettra d’acquérir cette typologie d’actif.

Si vous préférez investir dans une grande surface, optez alors pour une colocation plutôt qu’une mise en location classique. La colocation offre en effet une rentabilité attractive ainsi qu’une forte demande locative dans des villes dynamiques. Il vous sera très difficile voir impossible de trouver une colocation dans ces fourchettes de prix à Paris ou même en banlieue. En revanche dans les villes voisines de Lyon ou Bordeaux (en périphérie de ces deux villes), il est possible de trouver un petit 2 chambres.

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Quels types de biens puis-je convoiter à Paris, Lyon, Bordeaux ?

Investir 200 000 euros en région parisienne

Dans Paris intra-muros, il existe très peu d’offres de biens accessibles avec un budget de 200 000 € (le prix moyen au mètre carré s’élève en effet à 10 419 €).

Avec ce budget, il est donc plus intéressant de se tourner vers la proche banlieue parisienne. Si vous êtes à la recherche d’un investissement patrimonial sécurisé sur le long terme, vous pourrez par exemple cibler vos recherches à Levallois-Perret. Le prix au mètre carré y est de 9 831 € (source: meilleursagents.com) pour un appartement, ce qui vous permettra d’acquérir un studio bien situé.

Si votre objectif est de réaliser un investissement de rendement, privilégiez plutôt les villes périphériques où l’immobilier sera moins cher, telles que Saint-Ouen ou Saint-Denis. Vous pourrez facilement y acquérir un T2 avec un budget de 200 000 €. En effet, il faut compter, en moyenne, 4 387 € / mètre carré pour l’achat d’un appartement  Saint-Denis, et 6 689 € par mètre carré à Saint-Ouen (source: meilleursagents.com)

Investir 200 000 euros à Lyon

À Lyon, le prix moyen au mètre carré est de 5 344 €. Vous pourrez donc y acheter aisément un grand studio avec un budget de 200 000 €. Si vous souhaitez acquérir un logement plus spacieux, tel qu’un T2, investissez plutôt en périphérie lyonnaise. À Villeurbanne par exemple, il faut compter, en moyenne, 3 849 € par mètre carré.

Investir 200 000 euros à Bordeaux

Enfin, à Bordeaux, 200 000 € est un budget plutôt confortable, avec lequel vous pourrez acquérir un grand studio en centre-ville, dans le cadre d’un investissement patrimonial. Dans la capitale girondine, le prix à l’achat oscille autour de 4 578 € / mètre carré.

En revanche, pour réaliser un investissement de rendement, privilégiez plutôt l’achat d’un grand T2 à Mérignac ou à Pessac par exemple. Le prix au mètre carré y est en effet plus accessible (3 532 € / mètre carré à Pessac et 3 840 €  / mètre carré à Mérignac).

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La rentabilité et la plus-value d’un tel investissement à Paris, Lyon et Bordeaux

Les rendements à Paris, Lyon, ou Bordeaux

Si vous faites le choix d’investir à Paris dans un studio ou un T2, vous pourrez espérer percevoir une rentabilité de 3,5 % – 4% en moyenne. Les loyers parisiens s’élèvent en effet à 29 € le mètre carré par mois.

À Levallois-Perret, où le loyer mensuel moyen est de 27,9 € / m2, la rentabilité sera plutôt de l’ordre des 4 % – 4,5 %. Dans d’autres banlieues proches, vous pourrez percevoir entre 5 à 5,5 % de rendement, à condition de bien choisir l’emplacement de votre bien.

À Lyon et à Bordeaux, un investissement locatif dans un studio ou dans un T2 vous permettra de percevoir une rentabilité moyenne de 4 à 5,5 %. Le prix des loyers dans ces deux métropoles s’élève en effet à 16,90 € le mètre carré / mois à Lyon, et 15,60 € le mètre carré par mois à Bordeaux.

La plus-value immobilière

En ce qui concerne la plus-value à la revente du bien, cet indicateur est plus difficile à prévoir. Toutefois, en se basant sur la plus-value moyenne des 5 dernières années, hors contexte sanitaire, vous pouvez espérer percevoir les plus-values suivantes :

  1. Lyon : 48,4 %
  2. Pessac : 41%
  3. Villeurbanne : 38,1 %
  4. Mérignac : 36,4%
  5. Bordeaux : 29,2%
  6. Paris : 28,3 %
  7. Levallois-Perret : 22,7 %
  8. Saint-Ouen : 20,2%
  9. Saint-Denis: 20,2 %

Source : Meilleursagents.com

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