Régime matrimonial et investissement immobilier : quel impact ?

Le régime matrimonial et l’investissement immobilier est un point juridique souvent négligé, alors qu’il détermine directement qui possède quoi, et dans quelles proportions. En France, selon les données du Conseil supérieur du notariat, plus de 8 mariages sur 10 sont soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts, ce qui signifie que la majorité des achats immobiliers réalisés pendant le mariage sont automatiquement partagés, sauf exceptions précises.

Le régime matrimonial influence directement la propriété du bien immobilier, sa protection en cas de divorce ou de décès, et la capacité d’un conjoint à investir seul ou avec son partenaire. Selon le régime choisi (communauté, séparation de biens, indivision), un même investissement peut être considéré comme un bien commun, un bien propre ou un actif partagé avec des droits totalement différents.

Dans cet article, nous allons analyser concrètement comment chaque régime matrimonial impacte un investissement immobilier : achat en couple, financement, protection du patrimoine et transmission.

Les différents régimes matrimoniaux

Marié, pas marié ? Sous quel régime ? Cela a une incidence directe sur les acquisitions et les possessions immobilières. Commençons par les bases, il existe deux régimes matrimoniaux :

Le régime de la communauté

On parle officiellement de « communauté réduite aux acquêts ». Il s’agit du régime légal en France, c’est-à-dire celui qui s’applique automatiquement en l’absence de contrat de mariage. Les biens immobiliers déjà possédés par chacun des époux avant leur mariage sont considérés comme des « biens propres » et restent leur propriété personnelle.

En revanche les biens acquis par le couple marié et les revenus qu’ils en tirent (les loyers) sont des « biens communs ». Ils seront partagés à parts égales en cas de séparation, quelles qu’aient été leurs modalités de financement.

Toutefois, si l’un des époux mariés et sous le régime de la « communauté réduite aux acquêts » fait l’acquisition d’un bien immobilier qu’il veut laisser hors du patrimoine commun du couple, il a la possibilité de faire ajouter par un notaire une « déclaration d’emploi » ou de « remploi » dans l’acte d’achat qui lui garantira qu’il s’agira de son bien propre.

Le régime de la séparation de biens

Chacun des époux conserve son patrimoine antérieur au mariage et celui acquis pendant le mariage. Si le couple achète un appartement pour le mettre en location, par exemple, il appartient à chacun des deux époux dans la proportion stipulée dans l’acte du notaire. C’est le régime qui est privilégié par les couples expatriés qui souhaitent investir car celui qui paraît souvent le plus « juste » dans une logique de création et de développement de patrimoine. Attention toutefois à formaliser chaque apport/contribution par un acte notarié.

Vous pourriez aussi lire : Investir en France en étant expatriés en couple mixte

Le casse-tête de la « mutabilité automatique »

Ce mécanisme juridique peut modifier automatiquement le régime matrimonial applicable à un couple expatrié après plusieurs années passées à l’étranger, avec des conséquences directes sur la propriété et la gestion des biens immobiliers.

Qu’est-ce que la mutabilité automatique ?

Nous avons donc vu que le régime matrimonial a de lourdes incidences sur toute possession et transaction immobilières. Il faut aussi savoir que ce statut matrimonial est régi par des législations propres à chaque pays. Or, celles-ci diffèrent d’un État à l’autre,ce qui n’est pas une surprise. Mais ce que les mariés ignorent souvent, c’est que leur régime matrimonial peut changer du simple fait de s’établir dans un autre pays. C’est ce que l’on appelle la « mutabilité automatique », laquelle prévoit que les époux qui s’établissent dans un nouveau pays subissent un changement de régime matrimonial après dix ans, de façon automatique.

Les conséquences pour un investissement ?

Cela ne va pas sans poser de grosses difficultés aux couples expatriés qui souhaitent investir : quelle législation s’applique désormais sur le patrimoine du couple ? Qui possède quoi ? Cela dépend du lieu et de l’année où le mariage a été contracté. Mais aussi du lieu où est et a été établi le couple. La situation peut vite tourner au casse-tête…

Exemple

Prenons l’exemple d’un couple marié en France sans contrat de mariage et expatrié plus dix années en Australie. Ici, le bien immobilier qu’ils avaient acheté en France alors qu’ils y résidaient est un bien commun selon le régime légal français. C’est donc celui de la communauté de biens réduite aux acquêts. En revanche, le bien dont ils ont fait l’acquisition (où que ce soit) pendant leur décennie d’expatriation est soumis au régime de la séparation des biens, le régime légal australien.

Cet article pourrait vous intéresser : 4 raisons d’investir dans l’immobilier en France plutôt que dans son pays d’expatriation

Les statuts légaux selon quelques pays d’expatriation :

Etats-Unis

Dans la majorité des États, c’est le régime de la séparation des biens qui s’applique. La communauté d’acquêts concerne toutefois les États suivants : Arizona, Californie, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau-Mexique, Porto Rico, Texas, Washington et Wisconsin.

Angleterre

Il n’existe pas de régime matrimonial et le mariage n’a donc pas d’incidence légale sur le patrimoine de chaque époux qui est régi par les lois relatives à la propriété privée. En pratique, on signe un “prenuptial agreement“, sans lequel ce sont les tribunaux qui sépareront les biens.

Suisse

Trois types de régimes matrimoniaux existent (la participation aux acquêts, la communauté des biens, la séparation des biens). Cependant c’est le régime de la participation aux acquêts qui s’applique d’ordinaire.

Chine

Le régime légal chinois repose sur la communauté des biens réduite aux acquêts. Néanmoins, il existe des différences entre la France et la Chine quant à ce qui relève ou non des biens personnels. Cf. le site de l’ambassade de France en Chine.

Hong Kong, Australie

Séparation de biens.

Vous pourriez aussi lire notre article : Plus de clarté pour les couple mariés en Europe

L’importance du contrat de mariage

Tout cela est régi par une législation internationale, l’article 7 de la Convention de la Haye du 14 mars 1978 sur les régimes matrimoniaux. Les couples mariés avant son entrée en vigueur, le 1er septembre 1992, ne sont pas concernés par la mutabilité automatique. Quant aux autres, ils peuvent s’en prémunir au moyen d’un contrat de mariage. Celui-ci doit stipuler le régime matrimonial et quelle loi doit s’y appliquer.

Se protéger contre les aléas des lois du pays d’expatriation

On n’insistera jamais assez auprès des couples mariés dans un contexte international : un contrat de mariage robuste qui stipule la loi et le régime matrimonial applicables est le meilleur moyen de se prémunir contre les aléas des législations étrangères. Face aux changements de pays de résidence (et de nationalité éventuellement), il garantit la permanence du régime. Bonne nouvelle, il est tout à fait possible d’établir un contrat de mariage (ou de modifier le contrat existant) après coup. Ainsi vous pourrez faire appliquer la loi française de façon rétroactive sur le patrimoine des époux.

Réfléchir pour mieux anticiper et réussir son investissement immobilier à deux

Maintenant qu’il est clair que le statut et le régime matrimonial sont des critères déterminants d’un achat immobilier en couple, nous ne pouvons que recommander aux couples de bien réfléchir à ces questions, en amont du mariage ou même après coup. C’est important notamment dans les pays d’expatriation où c’est le régime de la communauté qui prévaut.