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Le choix de la ville et le type de location sont deux éléments importants d'un projet d'investissement locatif. En France, les grandes villes, notamment Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille sont particulièrement intéressantes. Pour cet article, nous décortiquons comment investir dans une colocation sur la ville de Lyon, un type de location qui gagne en popularité.
1. Pourquoi investir dans une colocation à Lyon ?
La poussée démographique
De manière générale, Lyon est une ville attractive, qui voit sa population augmenter rapidement, notamment la population des cadres +12% entre 2012 et 2017 et des étudiants, qui représentent maintenant 17,6% de la population lyonnaise. Selon les prévisions de l'INSEE, il y aura 1,6 million de Lyonnais en 2030.
Que ce soit pour la qualité de vie, pour les études ou pour le travail, de plus en plus de personnes choisissent de s'installer à Lyon. C'est la 2ᵉ ville étudiante de France et elle représente également un pôle économique important. Cela rend le marché de l'immobilier lyonnais très attractif et dynamique.
Un marché dynamique et profitable pour la colocation
C'est pour ces raisons aussi que Lyon fait aussi partie des villes où la colocation est très recherchée : c'est la deuxième ville en France après Paris. Dans la capitale, il y a 8,1 demandes de colocation pour 1 chambre. Et, à Lyon, ce ratio est de 5,4. On peut donc dire que Lyon est une ville "tendue" en termes de demande de colocation. Le risque de vacances locatives y est donc très faible.
La colocation est un type de location qui attire de plus en plus l'attention. On vous explique pourquoi. D'abord, louer un bien en colocation vous permet de percevoir un loyer qui peut être jusqu'à 1,5 fois plus élevé qu'un loyer "traditionnel". En termes de gestion locative, les locataires eux-mêmes participent très souvent à trouver leur remplaçant ou un nouveau colocataire. Et, vous l'aurez compris, la vacance locative est très faible !
Enfin si on parle de rentabilité brute, un logement aménagé pour de la colocation génère jusqu'à 6-7% de rentabilité brute, jusqu'à 4,5%-5% en rentabilité nette.
2. Dans quels quartiers lyonnais investir pour une colocation ?
Pour réussir son projet d'investissement locatif, en plus de choisir la ville, il faut aussi identifier le quartier ou l'arrondissement qui y correspond.
Gerland dans le 7e
Par exemple, le quartier lyonnais de Gerland dans le 7e arrondissement de la ville est intéressant. En pleine expansion, cet arrondissement accueille aujourd'hui de nombreuses sociétés et plusieurs écoles, notamment l'ENS, l'ISITECH, l'ISFA ont acceuilli de nombreux étudiants depuis des années. Le quartier de Gerland est également le 2ᵉ grand quartier d'affaires de Lyon après la Part Dieu. Il accueille de grands laboratoires et espaces de coworking. D'ailleurs, depuis 2019, le prix de l'immobilier à Gerland a augmenté de 10%.
Dans ce quartier, il faudrait compter un budget de 250.000 à 280.000 € pour un appartement de 2 chambres. Avec un loyer mensuel qui se situe entre 500 et 550 € par chambre, la rentabilité brute peut atteindre 6%. Pour un bien de 3 chambres, acheté 320 000 € environ, la rentabilité brute est aussi de 6% avec un loyer total de 1650 €.
Villeurbanne en périphérie lyonnaise
Villeurbanne, la première ville de la couronne lyonnaise, est une autre ville qui devrait attirer l'attention des investisseurs. Souvent surnommée le 10e arrondissement de Lyon, Villeurbanne est très accessible depuis la métropole. De plus la présence du secteur étudiant de la DOUA (plus de 30.000 étudiants) – le plus gros campus de Lyon, et le vaste projet urbain « Gratte-Ciel » séduisent les acquéreurs et les habitants. Les Lyonnais sont nombreux à investir les quartiers de Charpennes avec la ligne de métro A qui amène dans l'hypercentre – presqu'île, ou sur Part Dieu avec la ligne bleue B. Villeurbanne est aujourd'hui aussi importante que Grenoble en termes de population.
D'ailleurs, pour toutes ces raisons, les prix ont augmenté dans ce secteur de 13,7% depuis 2019 (Lyon dans sa moyenne : 10%). À Villeurbanne, un T3 coûte environ 220 000 € et génère une rentabilité brute de 6% soit un loyer mensuel de 600 € par chambre. Pour un T4, la rentabilité peut même atteindre 6,5 ou 7% : par exemple, pour un budget entre 275 000 ou 300 000 € dont 100 000 € d'investissement initial, le loyer peut grimper jusqu'à 1575 € au total par mois.
3. À savoir avant d'investir dans une colocation
Avant d'investir depuis votre pays d'expatriation, nous tenons à vous rappeler deux points essentiels. Le seuil des 23.000 € de revenus générés par les locations pour rester en régime bailleur LMNP. Si le montant total de vos revenus locatifs est inférieur à 23 000€, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP. Sinon, vous basculez sur le régime du LMP (loueur en meublé professionnel). Ce dernier est moins avantageux d'un point de vue fiscal.
Dans le cadre d'une colocation, il est important de mettre en place la clause de solidarité lors de la rédaction du bail, car elle protège le propriétaire. Elle permet de tenir les colocataires au respect de leurs obligations. C'est-à-dire que le propriétaire peut se retourner vers le ou les colocataires dans le cas d'un impayé ou d'un congé en cas de non-paiement.
