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Une offre acceptée dans une procédure immobilière ne marque pas la fin de l’achat, mais le début des démarches les plus importantes. En France, plusieurs semaines sont généralement nécessaires entre l’accord du vendeur et la signature définitive chez le notaire. En pratique, le délai moyen observé entre le compromis et l’acte authentique reste compris entre 2 et 3 mois selon les banques et la complexité du dossier.
Après une offre d’achat acceptée, la procédure immobilière suit plusieurs étapes obligatoires : préparation du compromis de vente, délai légal de rétractation, demande de prêt immobilier, vérifications du notaire et signature de l’acte définitif. Un retard bancaire ou un document manquant peut repousser toute la transaction.
Dans cet article, nous allons détailler concrètement chaque étape à suivre après l’acceptation d’une offre immobilière, avec les délais habituels et les points de vigilance à anticiper.
Signature de l’offre d’achat
Une fois l’offre acceptée, le potentiel acquéreur rédige l’offre d’achat. C’est un document qui lui permet de s’engager dans ce projet d’acquisition et où sont mentionnés : le prix proposé, le délai de validité de cette offre, ainsi que la condition suspensive liée au crédit immobilier. Une fois cette offre signée, l’investisseur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. S’il change d’avis, il n’aura rien à verser au vendeur. L’acquéreur, lui, ne peut pas se désister, même s’il reçoit une offre plus intéressante. Avant de s’engager sur un bien immobilier, nous vous conseillons fortement de bien comprendre les clauses et les conditions de ce document.
Lecture et vérification des documents liés à l’appartement
Avant de passer à la signature de la promesse de vente, il est essentiel de vérifier les documents liés au bien. C’est le notaire qui se charge de cette étape de vérification. Mais, de quels documents s’agit-il ?
Validation des derniers procès verbaux (PV) d’Assemblée Générale
Pour éviter les mauvaises surprises, il faut bien vérifier qu’il n’y ait pas de grands travaux à prévoir, qui seront, évidemment à la charge de l’acquéreur si ces derniers n’ont pas été votés. Pour s’assurer que ce n’est pas le cas, une fois l’offre acceptée, il faut demander les 3 derniers procès verbaux de l’assemblée générale de la copropriété. Faites-en la demande avant de signer le compromis.
Validation des diagnostics des parties privatives
Les vendeurs doivent aussi fournir le dossier de diagnostics. Celui-ci contient notamment le diagnostic électrique, d’amiante, de plomb, ou encore de termites et il permet de vérifier l’état de l’appartement. Par exemple, on rencontre souvent des anomalies électriques : dans ce cas, l’acquéreur peut choisir d’arrêter le processus d’achat de ce bien. S’il décide d’avancer dans la transaction immobilière, il le fait en toute connaissance de cause. L’obligation du vendeur est d’informer le futur propriétaire, ce n’est plus à lui de faire les réparations.
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Lecture et vérification des documents supplémentaires
En plus des procès verbaux et des diagnostics, il faut aussi lire et vérifier le règlement de copropriété. Ce document définit les parties privatives, les parties communes, et leurs conditions d’utilisation. Il indique également les droits et les obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. Chaque immeuble possède un carnet d’entretien. Ce document, que vous devez également examiner, répertorie des informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans la copropriété.
Le syndic doit réaliser, tenir et mettre à jour le carnet régulièrement. Aussi, il faudrait regarder la fiche synthétique de la copropriété. Ce document, réalisé par le syndic, informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble. Toutes les copropriétés doivent obligatoirement avoir cette fiche mise à jour tous les ans.
Tout investisseur peut également demander l’attestation d’immatriculation de la copropriété de l’immeuble où son futur bien se situe. C’est un document obligatoire qui permet d’avoir les informations sur l’état des copropriétés en France et prévenir la survenance de dysfonctionnements. Les informations présentes sur ce document doivent être actualisées tous les ans et à l’occasion d’événement particulier. Toute copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés. L’absence d’immatriculation ou la non mise à jour des données peut entraîner des sanctions pécuniaires.
Envoi du dossier au notaire
Le notaire s’occupe de réunir et de vérifier tous les documents nécessaires pour passer à l’étape suivante : la signature de la transaction immobilière. Du côté de l’acquéreur, il n’y pas beaucoup de documents à fournir : des documents liés à l’état civil et au prêt immobilier. Mais, du côté du vendeur, il faut transmettre au notaire les documents liés à l’état civil, et au bien immobilier, notamment les diagnostics, les procès verbaux des assemblées générales, le règlement de la copropriété ou encore la liste du mobilier.
En plus de cela, le notaire récupèrera également d’autres documents, comme le carnet d’entretien de l’immeuble, la fiche technique de la copropriété, l’état hypothécaire ou le dossier d’urbanisme. Il devra s’adresser aux différents intervenants pour cette étape. Vous pourriez aussi lire : Transaction immobilière, qui paie quoi et quand ?
Signature de l’avant-contrat : promesse ou compromis
Vous avez accepté l’offre, et valider tous les documents, vous pouvez maintenant vous pencher sur la signature de l’avant contrat. L’avant contrat est un accord qui engage le vendeur et l’acquéreur. Il peut prendre 2 formes : une promesse ou un compromis de vente. Une promesse de vente engage le vendeur à une sorte d’exclusivité face à un acquéreur ; c’est-à-dire que, pour une durée limitée, d’environ 2 ou 3 mois, celui-ci ne peut ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu’un d’autre. L’acquéreur a donc une sorte d’option sur le bien immobilier en question.
En contrepartie de cette exclusivité, l’acquéreur doit payer une indemnité de 10% du prix de vente. Si la vente est finalisée, cette somme sera soustraite de la somme finale à verser. Le compromis, lui, engage les deux partis à la finalisation de la transaction immobilière. On utilise ce type d’avant-contrat lorsque le vendeur et l’acquéreur souhaitent réaliser la vente. Les conditions du compromis sont plus strictes, et une peine de poursuite judiciaire peut avoir lieu si elles ne sont pas respectées. Comme la promesse de vente, les acquéreurs devront verser aux vendeurs 5 à 10% du prix de vente sous forme de dépôt de garantie. Ce montant sera, évidemment, soustrait du montant final.
