La fiscalité des non-résidents en Espagne vous donne des sueurs froides ? Vous n’êtes pas seul. Cet article décortique les règles fiscales applicables à votre bien immobilier, de l’impôt sur les revenus locatifs à la déclaration annuelle, en passant par les spécificités de la résidence fiscale. Après la lecture, vous saurez naviguer entre l’IRNR, le Valor Catastral et la convention franco-espagnole sans perdre le Nord… ni votre portefeuille.
Résidence fiscale en Espagne : comment est-elle déterminée ?
La résidence fiscale détermine le pays qui a le droit de vous imposer sur l’ensemble de vos revenus. En Espagne, cette notion repose sur plusieurs critères précis, liés à la durée de présence sur le territoire, au centre des intérêts économiques et familiaux, ou encore à la localisation du foyer principal. Une mauvaise interprétation de ces critères peut entraîner une double imposition ou un redressement fiscal. Mieux vaut donc savoir où l’on est fiscalement chez soi.
Les critères de résidence fiscale
La résidence fiscale en Espagne repose sur trois critères principaux. Une personne est considérée comme résidente fiscale si elle :
- Passe plus de 183 jours sur le territoire espagnol au cours d’une année civile,
- A son conjoint et ses enfants mineurs résidant habituellement en Espagne,
- Dispose en Espagne du centre principal de ses activités économiques ou de ses intérêts.
Un seul de ces critères suffit pour faire de vous un résident fiscal. Les non-résidents restent imposés en Espagne, mais seulement sur leurs revenus de source espagnole, via l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
La règle des 183 jours : un seuil à ne pas franchir à la légère
La règle des 183 jours est déterminante. Les absences temporaires sont prises en compte, sauf si vous prouvez que vous résidez fiscalement ailleurs. Les tampons de passeport, relevés bancaires ou factures peuvent servir de justificatifs.
Le TEAC (Tribunal économique-administratif central) estime que les jours non justifiés entre deux séjours connus doivent être présumés passés en Espagne. Par exemple, un propriétaire passant six mois sur place pourrait devenir résident fiscal, sauf présentation d’un certificat de résidence étrangère.
La loi Beckham permet néanmoins à certains résidents de bénéficier d’un taux fixe de 24 % sur les seuls revenus espagnols, sans être considérés comme résident fiscal au sens global.
Le centre d’intérêts économiques : un levier fiscal décisif
Même sans atteindre les 183 jours, une personne peut être considérée comme résidente fiscale si elle concentre ses principaux actifs ou intérêts économiques en Espagne.
C’est un point de vigilance pour les investisseurs : si une part substantielle de votre patrimoine (immobilier, entreprises, revenus des biens loués…) est localisée en Espagne, l’administration fiscale peut considérer que vous y êtes fiscalement résident.
Résidence fiscale vs domicile fiscal : ne pas confondre
Le droit espagnol distingue la résidence fiscale du domicile fiscal. Le premier dépend de votre lieu de vie habituel, le second correspond au siège de vos obligations fiscales. Un non-résident peut vivre ailleurs tout en ayant des obligations fiscales en Espagne.
Ainsi, même si le bien n’est pas loué, vous devez déclarer un revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale). Cette déclaration se fait via le formulaire Modelo 210. Le NIE (numéro d’identification étranger) est indispensable pour toutes démarches fiscales.
IRNR, IBI, plus-value : quels impôts pour les non-résidents ?
Investir en Espagne depuis l’étranger implique de se familiariser avec plusieurs types d’imposition. L’IRNR pour les revenus des biens loués, l’IBI en tant que taxe foncière, ou encore la fiscalité sur la revente d’un bien : chaque impôt a ses règles, ses taux et ses échéances. Pour optimiser son investissement et éviter les erreurs, il faut comprendre comment ces taxes s’appliquent aux non-résidents.
Comprendre l’IRNR : imposition des revenus immobiliers
L’IRNR est l’impôt principal sur les revenus perçus par les non-résidents. Il concerne tout propriétaire étranger détenant un bien en Espagne, qu’il soit loué ou non.
Les taux varient selon votre lieu de résidence :
| Type de contribuable | Type de revenu | Taux |
| Résidents UE, Norvège ou Islande | Revenu locatif net (après déduction des frais) | 19 % |
| Résidents hors UE, Norvège et Islande | Revenu locatif brut (sans déduction de frais) | 24 % |
| Résidents UE, Norvège ou Islande (bien non loué) | Revenu imputé à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale | 19 % |
| Résidents hors UE, Norvège et Islande (bien non loué) | Revenu imputé à 1,1 % ou 2 % selon l’évaluation cadastrale | 24 % |
Les résidents de l’UE peuvent déduire certains frais (gestion, entretien, impôts locaux), contrairement aux non-UE qui sont imposés sur le revenu brut. (Source : PwC Tax Summaries)
L’IBI et la plus-value à la revente : ce qu’il faut anticiper
L’IBI (impôt foncier annuel) est dû chaque année par tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non. Il varie entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale, selon les municipalités.
Lors de la revente, la plus-value est imposée selon un barème progressif :
- 19 % jusqu’à 6 000 € de gain,
- 21 % entre 6 000 € et 50 000 €,
- 23 % au-delà de 50 000 €,
- 26 % à partir de 200 000 €.
Taxes à l’achat : un budget à prévoir en amont
L’achat d’un bien immobilier en Espagne s’accompagne de plusieurs frais et taxes :
- ITP (biens d’occasion) : entre 4 % et 13 %, selon la région.
- IVA (biens neufs) : 10 % en général, 7 % aux Canaries.
- AJD (actes juridiques) : de 0,5 % à 2 %.
- Frais de notaire : 0,5 % à 1 %, selon un barème réglementé.
- Inscription au registre foncier : 0,4 % à 0,7 %.
- Honoraires juridiques (facultatifs mais recommandés) : 1 % à 2 %.
Au total, il faut prévoir entre 10 % et 12 % du prix du bien pour couvrir tous ces frais.
Zoom sur les disparités fiscales selon les régions
Chaque communauté autonome fixe ses propres taux pour certaines taxes. Par exemple :
- À Madrid, l’IBI moyen est de 0,8 % de la valeur cadastrale.
- En Catalogne, il grimpe à 1,1 %.
- Aux Canaries, l’IVA est réduit à 7 % sur les biens neufs.
- Au Pays basque, l’AJD est parfois nul.
Ces écarts peuvent influencer votre stratégie d’investissement, surtout en cas d’achat pour le bien loué.
Déclarer le revenu locatif en Espagne : mode d’emploi
Mettre un bien à louer en Espagne, c’est une chose. Savoir comment déclarer les loyers perçus en est une autre. Entre les obligations locales et les démarches à distance, mieux vaut connaître le chemin exact pour éviter les mauvaises surprises. Voici comment procéder, étape par étape, pour rester en règle avec le fisc espagnol.
Modèle 210, calendrier, documents : les bases à connaître
Les propriétaires non-résidents doivent suivre un calendrier fiscal précis :
- Revenus non locatifs (occupation personnelle ou vide) : déclaration avant le 31 décembre de l’année suivante.
- Revenus du bien loué : dépôt entre le 1er et le 20 janvier.
Le Modelo 210 est le formulaire de référence pour ces déclarations. Il faut également :
- Un NIE,
- Un certificat électronique ou un représentant fiscal,
- L’acte de propriété, les justificatifs de loyers perçus, et les frais déductibles (si applicable).
Les retards entraînent une pénalité de 1 % par mois, pouvant atteindre 15 % après un an. Des amendes allant jusqu’à 150 % de l’impôt dû peuvent être appliquées en cas d’omission ou d’erreur.
Locations touristiques : des règles spécifiques à respecter
Si le bien est loué via Airbnb ou une autre plateforme, des obligations supplémentaires s’imposent :
- Dépôt du Modelo 179 avant le 31 janvier,
- Obtention d’une licence touristique dans certaines régions (comme l’Andalousie),
- Communication automatique des données aux autorités fiscales par les plateformes.
Ces exigences renforcent les contrôles. Mieux vaut s’entourer de professionnels pour éviter toute erreur.
Déductions, taux d’imposition, optimisations : que peuvent espérer les investisseurs ?
Les investisseurs européens peuvent déduire leurs charges : frais de gestion, IBI, intérêts d’emprunt, travaux, etc. Ils sont imposés à 19 % sur le revenu net. Les non-européens ne bénéficient pas de ces allègements et restent à 24 % sur le brut.
Même un bien vide génère une imposition : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon l’ancienneté de l’évaluation.
Certains optent pour la location meublée, qui peut offrir davantage de possibilités de déduction. MyExpat peut accompagner l’investisseur dans ces stratégies.
Sanctions et risques en cas de manquement
Ignorer ses obligations fiscales en Espagne peut coûter cher. Les retards entraînent une majoration progressive. En cas de contrôle, les pénalités peuvent atteindre jusqu’à 150 % du montant dû.
Investir depuis l’étranger implique une bonne connaissance des règles locales. MyExpat propose un accompagnement clé-en-main pour aider les investisseurs expatriés à naviguer dans ce cadre fiscal exigeant, tout en sécurisant leur projet à distance.
Convention fiscale France-Espagne : comprendre les règles du jeu
La convention fiscale franco-espagnole, signée le 10 octobre 1995 et appliquée depuis juillet 1997, a un objectif simple : empêcher qu’un même revenu soit taxé deux fois. Elle encadre les revenus et la fortune imposables dans les deux pays. En clair, si vous êtes résident fiscal français et percevez des loyers d’un bien situé en Espagne, cette convention vous protège d’une double imposition.
Comment fonctionne l’élimination de la double imposition ?
Deux mécanismes permettent d’éviter le doublon fiscal :
Le crédit d’impôt : un principe de compensation
Lorsque des revenus sont déjà imposés dans le pays source (l’Espagne est le pays de résidence,ici) donc la France accorde un crédit d’impôt équivalent au montant payé. Par exemple, si vous percevez des loyers à Madrid, vous êtes soumis à l’IRNR espagnol. Mais la France, lors de votre déclaration annuelle, vous permettra de déduire cet impôt grâce au crédit d’impôt. Vous n’aurez donc pas à repayer une seconde fois sur les mêmes revenus.
L’exonération : dans certains cas, la France s’efface
Dans d’autres cas, la France choisit tout simplement de ne pas taxer les revenus déjà fiscalisés en Espagne. C’est plus rare, mais ce principe peut s’appliquer selon la nature du revenu.
Les étapes à suivre pour éviter les erreurs
Naviguer entre deux administrations fiscales nécessite méthode et rigueur. Voici comment s’y prendre pour rester dans les clous.
Justifier sa résidence fiscale
Avant toute chose, il faut prouver que l’on est bien résident fiscal français. Pour cela, un certificat de résidence délivré par l’administration fiscale française est indispensable. Ce document atteste de votre statut aux yeux des deux États.
Déclarer les loyers espagnols en France
Les revenus générés en Espagne doivent être intégrés à votre déclaration française, même s’ils ont déjà été imposés localement. La convention ne supprime pas cette obligation, elle permet juste d’éviter un double prélèvement.
Réclamer le crédit d’impôt
Une fois la déclaration faite, il faut utiliser le formulaire n°2046. Il permet de notifier à l’administration fiscale française que vous avez déjà payé l’IRNR en Espagne. Cette étape déclenche l’application du crédit d’impôt.
Conserver toutes les preuves
Les justificatifs sont essentiels. Reçus de paiement de l’IRNR, certificats fiscaux espagnols, copie du bail : tout doit être archivé. En cas de contrôle, ces documents seront vos meilleurs alliés.
S’adapter aux spécificités régionales
L’Espagne fonctionne en partie en mode décentralisé. Certaines communautés comme Madrid ou Valence appliquent leurs propres règles. Faire appel à un fiscaliste local, habitué aux rouages administratifs régionaux, peut éviter bien des déconvenues.
Quid des plus-values immobilières en Espagne ?
La fiscalité des plus-values est claire : seul le pays où se trouve le bien a le droit d’imposer cette opération. Un résident français vendant un appartement à Barcelone paiera donc sa plus-value en Espagne.
Une taxation par tranches
Le taux d’imposition dépend de la durée de détention :
- 19 % pour une détention de moins de deux ans,
- 21 % pour une détention plus longue.
Ce montant peut ensuite donner lieu, comme pour les loyers, à un crédit d’impôt en France.
En cas de litige : que se passe-t-il ?
Les conflits entre la France et l’Espagne sont souvent liés à l’interprétation de la résidence fiscale. Si les deux pays estiment être en droit d’imposer les mêmes revenus, la convention prévoit une procédure de consultation mutuelle. Cette médiation, bien que longue, permet d’aboutir à une solution équitable et contraignante pour les deux administrations si elles trouvent un accord.
L’art d’investir en Espagne sans se faire rattraper par le fisc
Investir à l’étranger, c’est séduisant, mais cela suppose une parfaite maîtrise des règles locales. Le respect de la convention fiscale France-Espagne offre un cadre clair, encore faut-il savoir l’utiliser. Bien remplir ses obligations, garder ses preuves, anticiper les démarches : autant de réflexes à adopter pour protéger son investissement.
Avant même de signer le moindre contrat de location, mieux vaut prendre conseil auprès d’un expert fiscal, qu’il soit basé en France ou en Espagne. Car dans ce domaine, une erreur peut coûter bien plus cher qu’un bon accompagnement. En résumé : mieux vaut prévenir que payer (deux fois).