Démarrer un investissement dans l’immobilier locatif en France lorsque l’on est expatrié n’est jamais facile. La distance, le décalage horaire, la méconnaissance du marché sont autant de critères qui compliquent la prise de décision. Pourtant, l’immobilier reste un des placements long terme les plus intéressants pour plusieurs raisons. D’autant plus lorsque l’on est expatrié car il peut constituer une niche fiscale à exploiter.
L’immobilier en France, un investissement rentable
Un marché français dynamique
L’investissement locatif en France est particulièrement intéressant en comparaison aux autres placements possibles
Dans sa dernière étude, le site Meilleurtaux a comparé la rentabilité de 7 placements différents : l’immobilier, le livret A, les actions, les obligations d’État, les Sicav monétaires, l’assurance vie et l’or. Et devinez quoi ? L’investissement immobilier est le plus performant depuis 20 ans.
Encore plus si on regarde ces dernières années particulières où de nombreux placements n’ont pas résisté à la crise sanitaire et la conjoncture économique particulière de 2020 et 2021.
En 2021, les rendements bruts d’une assurance-vie oscillaient autour de 1,30 %. Cette année, les rendements bruts d’une assurance vie devraient atteindre les 1,70 %.
En comparaison un investissement immobilier dans la capitale ou dans une grande métropole peut facilement générer une rentabilité brute autour de 3,5 % – 4% et plus en fonction du projet.
Un investissement rentable et peu risqué
La volatilité d’un placement immobilier est très faible et sa rentabilité demeure élevée, notamment grâce à l’effet de levier du crédit. L’investissement locatif est donc une valeur sûre et qui rapporte.
Il serait même dommage de ne pas en profiter pendant votre expatriation puisque vous pouvez aujourd’hui acheter un studio ou un deux pièces à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Il faut toutefois prendre en compte que l’achat d’un bien en France nécessite un apport personnel d’au moins 30% de la valeur de l’appartement. Voire plus, (jusqu’à 40%) sous des conditions d’emprunt devenues aujourd’hui plus contraignantes.
Une valeur refuge
L’immobilier est particulièrement dynamique en France. L’année 2019 avait déjà battu tous les records, 2021 s’est annoncée aussi très dynamique. 2022 promet aussi un bon dynamisme malgré la conjoncture actuelle. Le premier trimestre de l’année a doublé ses ventes comparée à l’année précédente.
Seul bémol pour l’emprunt immobilier, les taux d’intérêt risquent d’augmenter au cours de l’année et l’année suivante. Principalement à cause de l’inflation. C’est pourquoi investir maintenant dans la pierre semble tout à fait judicieux.
Si vous êtes expatrié, la période est donc idéale pour vous constituer un patrimoine immobilier ou pour réétudier votre projet d’investissement locatif en France si vous l’aviez mis de côté. De plus, My expat vous propose des solutions pour tout organiser à votre place et mener à bien votre projet immobilier, sans que vous ayez à rentrer en France.
Où investir dans l’immobilier pour bénéficier d’une forte demande locative ?
Si vous souhaitez investir en France, il est recommandé de se tourner vers les grandes villes. En effet, elles attirent de nombreux investisseurs grâce à leur dynamisme, leur attractivité, leur croissance, leurs prix immobiliers et la rentabilité des investissements. Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille séduisent de nombreux professionnels et étudiants. La demande dans ces villes est donc très forte. Cela entraîne une vacance locative faible et permet de sécuriser l’investissement réalisé.
PARIS
À Paris, le prix moyen au mètre carré est, en moyenne, de 11 448€ pour un appartement, en juillet 2022, les prix étant légèrement à la baisse.
Un appartement de 20 m² dans la capitale nécessite donc un budget de 220 600€ en moyenne. Les loyers perçus pour ce type de bien immobilier s’élèvent autour de 650 € par mois. Cependant, les montants des loyers peuvent aussi augmenter en fonction de l’emplacement et des qualités du bien. Toutefois, il existe un écart notable entre les différents arrondissements.
BORDEAUX
À Bordeaux, l’investissement moyen requis pour l’achat d’un appartement type studio ou 2 pièces est autour de 150 000 €. Le prix moyen au mètre carré en juillet 2022 s’élève à 5 067 € pour un appartement, les petites surfaces ou studio demandent un prix supérieur. Et dans le cadre d’un investissement locatif, le loyer mensuel moyen serait de 500 €.
LYON
Quant à la ville Lumière, Lyon, ses prix se rapprochent de ceux de Bordeaux (5 653 € du mètre carré). En effet, le prix moyen pour une petite surface oscille également autour de 150 000 €. Les loyers sont également alignés sur ceux de Bordeaux.
MARSEILLE
Enfin, à Marseille, il faudra compter au moins 100.000 €, voire 120.000 € pour l’achat d’un appartement de cette même surface (le prix au mètre carré est de 3 885 €, les petites surfaces étant plus chères). Les loyers se trouvent entre 400 et 450 € par mois pour ce type de bien.
Nota bene : afin de vous prémunir contre les loyers impayés, nous vous recommandons de bien examiner les dossiers de vos locataires, leur garant, et si vous avez un profil très averse au risque d’engager une assurance contre les loyers impayés.
L’immobilier ancien, fiscalement intéressant
Si vous êtes expatrié, et que vous souhaitez investir en France pour louer, il est conseillé d’opter pour un bien ancien.
Bénéficier du dispositif LMNP
En effet, l’immobilier neuf ne propose pas d’avantages fiscaux pour les non-résidents. Or, avec l’immobilier ancien, vous pourrez bénéficier du déficit foncier, ainsi que du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Le dispositif LMNP permet de percevoir des revenus locatifs non imposés, et de déduire les charges liées à la gestion, les intérêts de votre crédit immobilier et les dépenses des frais de rénovation, sous certaines conditions. Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé. Les revenus générés par la location ne doivent pas dépasser un certain montant. Il s’agit de 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du propriétaire.
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme le dispositif pinel ou censi-bouvard ne sont pas intéressants pour les expatriés de long terme. Car pour la plupart ils perçoivent leurs revenus principaux dans leur pays d’expatriation.
L’ancien, plus rentable
Ajoutons que, par rapport au neuf, l’immobilier ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30 % plus cher qu’un bien ancien) ; rentable (le neuf pourrait faire perdre 18 à 24 mois de loyer à son propriétaire, et la rentabilité brute annuelle s’élève entre 2 et 5 % pour les biens anciens, contre un rendement locatif brut de 2 à 4 % pour l’immobilier neuf).
La demande locative est aussi plus élevée, car les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers animés, au centre. En revanche, les biens neufs sont généralement excentrés.
Les travaux de rénovation d’un bien ancien peuvent parfois décourager certains investisseurs. Néanmoins, cela permet tout de même de diminuer le risque de dysfonctionnements ou de problèmes sur le long terme, et d’augmenter la valeur du bien. En revanche il faudra bien anticiper les travaux afin de ne retarder la mise en location.
Des taux d’intérêt toujours favorables à l’investissement
Des taux fixes attractifs et fixes
Investir dans l’immobilier en France, c’est aussi l’assurance de bénéficier de taux de crédit immobilier particulièrement attractifs et fixes sur la durée du crédit.
En 2021, les taux d’emprunt étaient historiquement bas, autour de 1,20 % pour un crédit sur 20 ans. Aujourd’hui, les taux avoisinent toujours les 2% pour un prêt sur 20 ans (durée maximale d’emprunt pour un non-résident), même si une hausse est prévue sur le reste de l’année 2022 et l’année 2023.
Attention au taux d’usure
Investir dès maintenant, c’est l’assurance d’obtenir un crédit immobilier à un taux intéressant.Toutefois, attention au taux d’usure qui risque de freiner votre demande de financement. Pour éviter tout refus de la part des banques françaises, pensez à bien négocier votre taux ou même avoir recours à une délégation d’assurance.
Un crédit légèrement plus cher pour les expatriés
Même si les taux pour les non-résidents ou les expatriés sont légèrement plus élevés que les taux proposés aux résidents français (un non-résident représente plus de risque pour la banque de ne pas se voir rembourser), il est aujourd’hui possible d’emprunter à des taux moyens de 2 % sur 20 ans (hors frais d’assurance, de dossier ou de garantie).
La période reste donc propice au crédit immobilier. De plus, il existe des banques qui s’adaptent très bien aux expatriés, et qui leur accordent des crédits pour leurs projets immobiliers (telles que le Crédit Agricole, BNP Paribas ou encore Le Crédit Lyonnais).
Préparer votre retour et/ou votre retraite
Votre retour en France ou celui de ses enfants
L’une des principales raisons qui incite les expatriés français à investir dans l’Hexagone est la prévision de leur retour en France. De nombreux investisseurs expatriés choisissent ainsi d’investir dans le marché immobilier pour anticiper leur retour d’expatriation, ou bien dans un studio ou un deux pièces pour préparer le retour de leurs enfants en France pour leurs études. Cela leur permet de bénéficier de revenus fonciers et notamment d’avoir un pied-à-terre durant leurs courts séjours en France.
L’immobilier reste donc un très bon placement physique. Vous êtes certain de son utilité : l’habiter ou le louer. Contrairement aux SCPI par exemple qui eux constituent un pur placement financier.
Investir dans l’immobilier locatif en France pour optimiser votre retraite
Investir dans l’immobilier est sans doute l’une des meilleures solutions pour préparer sa retraite quand on est expatrié. En effet, le risque est faible et le rendement à long terme est élevé.
Cela en fait un placement idéal pour un expatrié voulant anticiper sa retraite sur 15 ou 20 ans. Ajoutons que plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités seront faibles. Une bonne anticipation est donc essentielle.
De plus, l’investissement immobilier en France est particulièrement fiable et assure une rentabilité importante, à condition d’investir dans des villes à forte densité de population, où la demande locative est importante.
