Emprunter sans CDI : un combat perdu d’avance ?

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Décrocher un financement pour un investissement immobilier reste extrêmement difficile lorsqu’on ne peut pas présenter de CDI à son banquier. Difficile… mais pas tout à fait impossible non plus.

L’immobilier locatif est l’un des types d’investissement préférés des Français, lesquels y trouvent un bon compromis entre rentabilité et sécurité. Mais il existe comme un hiatus dans le système : alors que la précarité gagne du terrain sur le marché du travail (par le recul du salariat et l’augmentation des contrats de courte durée), les banques, elles, n’évoluent que peu ou trop lentement dans leurs pratiques de prêts.

Celles-ci continuent en effet de réserver leurs crédits immobiliers aux détenteurs du bon vieux contrat à durée indéterminée. Pourtant, selon l’enquête Emploi 2017 de l’INSEE, les non-salariés représentaient 12 % des actifs en France en 2017. Et parmi ces salariés, 11 % étaient en contrat à durée déterminée (CDD), 3,0 % en intérim et 2 % en apprentissage (contre 85 % en contrat à durée indéterminée (CDI) ou fonctionnaires).

On le voit, l’emploi à durée indéterminée reste de très loin le plus répandu. Mais sa part est en recul, ayant perdu 2 points de pourcentage au cours de la dernière décennie. Les jeunes sont particulièrement touchés par la précarité, moins de la moitié des moins de 25 ans étant employé en CDI (45 %). Autre illustration du phénomène : 76 % des embauches se faisaient en CDD en 1993, contre 87 % en 2017 (source : DARES).

Or on le sait, les banques peinent à se mettre au diapason de cette nouvelle réalité. Elles se montrent plus que rétives à prêter à tout ce que le marché du travail compte désormais d’auto-entrepreneurs, de CDD-istes, intérimaires, saisonniers, free-lances… Selon les statistiques diffusées par divers courtiers, il ressort que moins d’un crédit immobilier sur dix est accordé à des personnes employées hors-CDI.

Cette réticence n’a rien d’étonnant quand l’on sait que, dans le même temps, les durées des prêts bancaires se sont accrues (+ 17 mois depuis 2014). Au mois de mai dernier, la durée moyenne d’un prêt immobilier était de 224 mois, soit plus de 18 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Comment prêter sur 20 ans à quelqu’un qui n’aura peut-être plus de salaire l’année suivante ?

Il y a de l’espoir…et même quelques solutions

Ceux qui réussissent à décrocher un crédit immobilier sans CDI sont ceux qui ont pu prouver des revenus suffisants (voir élevés), mais surtout stables depuis plusieurs années. Il est primordial de produire un maximum de documents permettant au prêteur d’être rassuré quant à la capacité à rembourser l’emprunt.

On demande ainsi généralement aux professions libérales deux années d’ancienneté marquées par des revenus réguliers (il faut pouvoir produire des bilans financiers précis et irréprochables !).

Cela semble injuste mais c’est finalement logique, le prêt dans ces conditions est moins avantageux : son taux est supérieur de 0,2 à 0,3 point à celui des CDI, mais il revient aussi plus cher en garanties et l’apport initial doit être plus important.

La solution pour le non-salarié ou le salarié précaire passe souvent par un conjoint en CDI, un facteur de nature à renforcer nettement le dossier de prêt.

Quand c’est l’organisme de garantie qui rejette la demande pourtant acceptée par la banque (ce n’est pas fréquent mais pas rare non plus), l’hypothèque peut sauver l’affaire…laquelle deviendra forcément un peu moins avantageuse.   

En résumé, un conjoint en CDI, des revenus confortables et réguliers dans la durée, des économies et la capacité de faire un premier apport conséquent, sont autant d’éléments qui peuvent faire pencher la balance.

Quoiqu’il en soit, face à ce décalage de plus en plus criant entre le marché du travail en pleine recomposition et un secteur bancaire conservateur, certains établissements commencent à envisager des solutions. Elles pourraient passer dans le futur par le financement participatif ou encore le soutien de proches. Mais on n’y est pas encore…