Emprunter en France en étant expatrié : tout ce que vous devez savoir

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Vous êtes expatrié et vous souhaitez investir dans l’immobilier en France pour profiter des taux bas ? Vous cherchez à emprunter et vous vous posez des questions ? En tant que non-résident, obtenir un prêt pour financer un investissement immobilier en France présente certaines particularités : le pays de résidence, le contrat de travail mais aussi certaines dépenses inhérentes au fait de vivre à l’étranger vont rentrer en ligne de compte au moment du calcul du coût réel de votre emprunt.

La méfiance des banques face aux expatriés

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en France et que vous souhaitez recourir à un emprunt, il est important de savoir que les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions aux non-résidents qu’aux résidents français. En moyenne, les taux accordés aux non-résidents sont entre 0,20% et 0,50% supérieurs aux taux proposés aux résidents français. Pourquoi ? Au moins deux raisons expliquent ce comportement des banques :

  • Le manque de visibilité :

    Il est plus difficile pour une banque française d’évaluer les ressources d’un expatrié et sa capacité de financement. Entre les variations des devises, un coût de la vie différent et des contrats de travail soumis à des législations différentes, de nombreux paramètres difficiles à appréhender rentrent en ligne de compte. Le risque à prêter à un non-résident est donc plus grand.

  • Le manque de rentabilité :

    Pour une banque, un client non-résident est moins rentable qu’un résident qui placera généralement son épargne et ses comptes courants dans le même établissement que là où il prend son crédit immobilier. Il est donc plus difficile de négocier un taux intéressant.

Lors de la préparation de votre projet, il est nécessaire de prendre en compte cette différence de traitement au moment de calculer votre capacité d’emprunt. Bien que les Français non-résidents ont en moyenne des revenus plus élevés que les résidents, il est souvent plus difficile pour eux d’emprunter à des taux intéressants… mais pas impossible ! En étant bien accompagné dans votre projet, l’achat d’un appartement à Paris ou Lyon constitue toujours un bon investissement.

Comment calculer le coût réel d’un emprunt lorsque l’on est non-résident ?

Pour bien calculer le coût réel d’un emprunt, il est important de calculer le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut tous les frais liés au financement de votre projet immobilier :

  • Le taux nominal :

    C’est ce qui permet de calculer les intérêts du crédit. Il est calculé par la banque en fonction du taux auquel elle peut elle-même emprunter sur les marchés et de la marge qu’elle souhaite y ajouter en fonction de différents critères. Le risque mais aussi la politique commerciale de la banque et la charge de travail requise sont pris en compte.

Cas particulier d’un non-résident : un risque supérieur et une marge limitée des banques sur les autres produits bancaires expliquent généralement un taux nominal plus élevé pour les non-résidents.

  • L’assurance :

    Elle vise à garantir le remboursement de l’emprunt en cas d’imprévu (perte d’emploi ou décès de l’emprunteur par exemple). Elle n’est pas obligatoire mais systématiquement demandée par les banques pour obtenir un crédit. La banque qui vous prête de l’argent peut vous en proposer une mais vous pouvez souscrire à une assurance auprès de l’établissement de votre choix.

Cas particulier d’un non-résident : l’assurance couvrant les risques de décès ou d’invalidité peut coûter plus chère en fonction de votre activité professionnelle et de votre pays de résidence.

  • La caution :

    C’est la garantie exigée par la banque en cas de non versement des échéances. Elle peut être de trois formes différentes : une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution de Crédit Logement. Il est important de prendre en compte son coût (entre 0,5% et 3% du montant emprunté selon la forme retenue) lors du calcul du taux effectif global.

Cas particulier d’un non-résident : une caution est systématiquement demandée.

  • Les frais de dossier :

    C’est ce que la banque vous demande de payer pour étudier et monter votre dossier. Ils sont généralement compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté et ne sont demandés que lors de la finalisation du prêt.

Cas particulier d’un non-résident : il est possible que les frais de dossier soient plus élevés notamment si des documents sont à faire traduire.