Comment faire le meilleur investissement locatif ?

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Vous vous demandez comment réaliser le meilleur investissement locatif ? La réussite d’un bon investissement locatif dépend avant tout de votre projet, et de la bonne rentabilité du bien acheté. Il est par exemple possible d’investir dans l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine, avoir une source de revenus complémentaires ou préparer sa retraite. Tour d’horizon des facteurs indispensables pour réaliser le meilleur investissement locatif.

Ne pas se focaliser sur les ventes de particuliers

Traiter directement entre particuliers peut s’avérer être une fausse bonne idée. Le prix de vente, principale motivation de départ pour l’acheteur, est souvent surévalué par les vendeurs. Sans véritable connaissance du marché, ils ont tendance à calquer leur prix sur ceux des annonces immobilières professionnelles. Or celles-ci incluent la plupart du temps les frais d’agence ! De fait, l’économie escomptée peut rapidement devenir illusoire.

Aussi, il faut bien garder en tête que l’affect joue un rôle important pour le propriétaire. Attaché à son bien, il sera moins enclin à baisser son prix malgré l’existence d’importants défauts, comme une mauvaise localisation. En revanche, les agences immobilières ne se rémunèrent que si elles réalisent des ventes. Elles ont tout intérêt à convaincre le vendeur de fixer un prix de vente raisonnable, en adéquation avec les valeurs du marché.

Enfin, sachez que les honoraires du notaire sont calculés sur un prix hors frais d’agence, ainsi il se pourrait même que vous fassiez des économies en passant par un professionnel.

Investir dans un bien ancien

Quel que soit votre projet, il est important de vous poser la question du type de bien à acquérir. De manière générale, il faut savoir qu’investir dans l’ancien se révélera bien plus intéressant et moins risqué, notamment si vous êtes primo-accédant. Les biens anciens, grâce à leur architecture unique et leur authenticité, ont plus de charme que les biens neufs, et donc une plus grande valeur. De plus, la plupart des biens anciens se situent souvent dans les quartiers historiques, et les zones les plus attractives, en plein cœur des villes. Au contraire, les biens neufs sont souvent construits en périphérie ou dans des zones excentrées en cours d’urbanisation. Il est donc bien plus facile de louer un bien se situant dans un quartier attractif, proche des commerces, des universités et du centre-ville, et vous aurez aussi la liberté de fixer des loyers plus élevés.

La plus-value à la revente est aussi bien plus importante pour les biens anciens que pour les biens neufs. Par ailleurs, les biens anciens sont entre 20 à 30 % moins chers que les biens neufs. La rentabilité brute annuelle sera donc plus intéressante pour un appartement ou une maison dans l’ancien. Enfin, les programmes neufs manquent parfois de fiabilité, et peuvent cacher de mauvaises surprises, qui seront difficilement décelables si vous êtes néophyte dans le secteur. Pour réaliser le meilleur investissement locatif, il faut donc privilégier l’immobilier ancien.

Investir dans un bien facilement louable

La grande majorité de ceux qui veulent investir – à crédit de surcroit – n’a pas les moyens d’acheter un grand appartement en centre-ville. Ce n’est pas grave, car de toute façon ce sont les petits appartements, type studios, qui se louent le mieux (aux étudiants et aux jeunes travailleurs surtout). Naturellement, si l’objectif est de financer l’achat d’une maison pour y passer ses beaux jours, cela change la donne. Tout dépend de l’objectif final : un investissement patrimonial ou une capitalisation ?

Louer en meublé pour réaliser le meilleur investissement locatif

Pour les non-résidents, un investissement immobilier locatif peut permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux. C’est notamment le cas du statut LMNP (loueur en location meublée non professionnelle). Ce dispositif s’applique à tout propriétaire d’un bien meublé en location, à condition d’en générer des revenus ne dépassant pas 23 000 € par an, ou 50% des revenus globaux du propriétaire. Le LMNP permet de bénéficier d’une exonération d’impôts sur vos revenus locatifs, de déduire les charges liées à la gestion, les intérêts de votre emprunt, et d’amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années.

Si vous êtes expatrié et que vous souhaitez réaliser le meilleur investissement locatif possible, tout ça depuis l’étranger, le plus avantageux reste donc d’acquérir un bien ancien et de le louer en meublé.

Investir dans une ville dynamique

Pour réaliser un meilleur investissement locatif, il est aussi très important de choisir avec précaution le lieu du bien à acquérir. Les grandes villes dynamiques garantissent à la fois une bonne rentabilité et une grande sécurité dans l’investissement. Faire le choix d’investir dans une ville attractive vous permet aussi d’éviter la vacance locative. En effet, la demande locative y est très forte tout au long de l’année, et souvent plus importante que le nombre d’offres.

Il est donc conseillé de privilégier les villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille.

En effet, 30 % de l’activité locative en France est concentrée sur 7 départements, dont Paris, qui représente à lui seul 4% des locations réalisées en France en 2019. La capitale est aussi en tête des villes les plus recherchées et les plus tendues, suivie par Lyon (5 %), et Bordeaux (3 %), ainsi que Marseille en 7ème place (2 %).  À Bordeaux, on compte 6,36 demandes de location pour une offre, 3,92 à Lyon, 3,12 à Paris, et 0, 54 à Marseille.

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Louer en longue durée

Une fois votre bien acquis, il faut le mettre en location, mais pas n’importe comment !

Réaliser le meilleur investissement locatif qui soit dépend aussi de la durée de location du bien. Pour réussir au mieux votre investissement, il est donc nécessaire de le louer toute l’année, en longue durée.

En effet, la location saisonnière fait l’objet de règles plus strictes et contraignantes pour les propriétaires.

De plus, louer à l’année engendre aussi moins de coûts. La gestion est également bien plus allégée, car vous n’avez pas à chercher de nouveaux locataires régulièrement. Cela vous apporte aussi beaucoup de sérénité, et vous assure des revenus locatifs sur le long terme.

Profiter de l’effet de levier

Sans céder aux sirènes du « comment devenir riche quand on ne possède ni argent ni patrimoine », il faut bien dire que l’intérêt d’investir dans l’immobilier réside aussi dans ce que l’on appelle « l’effet de levier ». De quoi s’agit-il ? De l’effet de levier que permet le crédit bancaire, c’est à dire du recours à l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et, in fine, la rentabilité de l’opération. Quand celle-ci est réussie, les revenus locatifs tirés du bien couvrent tous les frais de l’investissement et quand elle est très réussie, elle dégage même des profits.

Bien sûr, il faut faire de savants calculs avant, en gardant à l’esprit la même idée fixe : que les bénéfices produits par l’investissement soient supérieurs au coût de l’endettement. Les crédits à taux avantageux proposés actuellement par les banques sont la condition sine qua non, car pas de taux bas, pas d’effet de levier. Toutefois, sachez que malgré la conjoncture actuelle favorable (faibles taux bancaires, forte demande et dispositifs fiscaux), l’emprunt avec zéro apport reste une exception.

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Savoir être opportuniste

On a coutume de dire que le meilleur moment pour investir, c’est maintenant. Derrière ce qui sonne un peu comme un slogan publicitaire, il faut entendre ceci : sur un marché immobilier dynamique et porteur, mais en tension et où tout va très vite, celui qui réalise la bonne opération c’est celui qui sait saisir l’opportunité lorsqu’elle se présente. Cela ne signifie surtout qu’il faille investir sur un coup de tête, non, l’investisseur doit savoir écouter la « petite musique » du marché, c’est-à-dire surveiller du coin de l’œil, parfois sur de longues périodes, ses principaux voyants : l’évolution des prix à l’achat, les prix des loyers et les taux d’intérêts des banques.