Club Deal, SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

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Entre le club deal, la SCPI et l’investissement locatif, il peut parfois être difficile de faire le choix du type d’investissement immobilier. Nous vous proposons un petit tour d’horizon des options qui s’offrent à vous.

Le Club Deal : un investissement collectif pour acquérir des biens de taille

Le club deal immobilier consiste à regrouper un nombre limité d’investisseurs privés, qui vont faire collectivement l’acquisition de biens immobiliers. Ils peuvent ainsi acquérir des biens qui ne seraient pas accessibles de manière individuelle. Il s’agit le plus souvent de biens de taille, d’immobilier d’entreprise, de bureaux, d’hôtels, d’immeubles, ou de locaux commerciaux. Le fonctionnement est le suivant : les investisseurs sont associés dans une même structure juridique (le plus souvent une SAS – Société par actions simplifiées), et le financement de l’achat du bien est réalisé avec les fonds propres apportés par chaque investisseur. Parfois ces fonds sont complétés par un prêt bancaire sollicité au nom de la structure juridique créée.

Le club deal est peu utilisé et reste assez méconnu. C’est parce qu’il était pendant longtemps réservé à des sociétés d’investissements spécialisées. Il s’est aujourd’hui ouvert aux particuliers.

Les avantages du club deal

Le club deal a pour principal avantage de permettre de très bons rendements. Les taux de rentabilité moyens s’élèvent entre 6 et 10 %, selon les cas. Comme pour tout investissement, cela dépendra de plusieurs critères. Mentionnons par exemple, le lieu d’acquisition du bien. Désormais les grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille offrant un ration sécurité / rentabilité plus important.

Par ailleurs, il est également possible de réaliser une demande de financement. Celle-viendra compléter les apports de fonds propres des investisseurs. Les autres avantages du club deal résident dans la répartition des risques et la diversification du portefeuille entre les différents investisseurs.

Les inconvénients du club deal

Ainsi la rentabilité du club deal a de quoi séduire. Cependant il faut garder à l’esprit que ce type de placement représente certains risques. Et il s’adresse à un public averti. Par ailleurs, la mise de fonds minimale se situe en général entre 100 000 et 150 000 euros, voire parfois bien plus. Cela dépend du nombre d’investisseurs, qui peut varier de deux à 30 personnes. L’investisseur doit donc être en mesure de mettre de côté cette somme pendant toute la durée de l’engagement. Celui-ci peut varier de 2 à 15 ans selon les cas, et jusqu’à la revente du bien.

De plus, les risques habituels liés à un investissement immobilier sont plus élevés dans le cas des clubs deals. Mentionnons par exemple la défaillance d’un locataire, la vacance locative, un marché moins dynamique…C’est parce que les biens s’adressent à une cible de locataires bien plus restreinte.

Enfin, il faut savoir que même si le club deal prévoit la signature d’un pacte entre les actionnaires (afin d’organiser les conditions d’entrée et de sortie au capital de la société), cela ne permet pas pour autant d’éviter les risques liés à un investissement groupé. En effet, chaque investisseur a un droit de regard sur les décisions. Ce qui explique que les désaccords entre actionnaires peuvent être fréquents. Par ailleurs, ce type d’investissement offre une mauvaise liquidité. Couplé à l’absence de marché organisé cela rend quasiment impossible la revente des parts en dehors des cas de sortie prévus.

La SCPI : investir dans une société et déléguer la gestion de son bien

L’investissement en SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est également appelée « Pierre Papier ». Il permet de réaliser un investissement collectif entre plusieurs investisseurs, qui vont placer leurs fonds dans cette société. Les associés vont ainsi percevoir des revenus distribués par la société, correspondant aux loyers perçus au prorata des parts investies par chacun.

Avantages du placement en SCPI

Le choix de la SCPI offre pour premier avantage de n’imposer aucune contrainte de gestion. Celle-ci est entièrement déléguée à une société de gestion. Ce type d’investissement offre également une bonne rentabilité. Même si les taux de rentabilité ont largement baissé ces dix dernières années, pour passer de 4,44 % en 2019 à 4,18% en moyenne en 2021 (source: ASPIM). Contrairement au club deal, la SCPI est accessible à tous les budgets. Désormais il est possible d’investir à partir de 500 euros d’apport seulement. Il n’est donc pas nécessaire de disposer d’un capital de départ très important.

Inconvénients du placement en SCPI

Un investissement risqué

Toutefois, le placement en SCPI peut aussi s’avérer risqué. Tout d’abord, il faut prévoir le paiement de plusieurs frais : des frais d’entrée (entre 8 à 14 % du montant investi), et des frais de gestion annuels (environ 10 % des loyers encaissés),  qui seront payés à la sortie, lors de la revente du bien.

De plus, il faut bien prendre conscience du fait que les SCPI, qui investissent dans des biens immobiliers, ne sont pas sans risque, et sont soumises aux aléas du marché. En achetant des parts en SCPI, vous êtes donc indirectement dépendant de la bonne santé du marché immobilier, et votre placement peut donc perdre de sa valeur au fil du temps, et peut aussi se voir affecté par les risques de vacance locative ou de défaillance des locataires.

Les rendements à la revente ne sont donc pas garantis, et les risques de perte en capital sont donc bien présents.

Un placement moyennement liquide

Par ailleurs, la liquidité de votre investissement n’est pas obligatoirement assurée par la société de gestion, qui ne se portera pas toujours acquéreur de vos parts si vous souhaitez les revendre. Vos avoirs peuvent donc rester bloqués au sein de la société si vous ne trouvez pas d’acquéreur.

Par rapport au club deal et à la SCPI, l’investissement locatif comporte moins d’inconvénients, et représente un placement plus sécurisé. 

L’investissement locatif : un placement stable et sécurisé

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (bien neuf, ancien, meublé ou non meublé), dans le but de le louer et de percevoir des revenus locatifs. En 2018, 93 % des investisseurs locatifs se disaient satisfaits ou très satisfaits de leur investissement, selon une enquête du Crédit Foncier.

Avantages liés à l’investissement locatif

Ce type de placement présente une bonne rentabilité, et garantit une stabilité dans l’investissement. La demande locative et la rentabilité seront surtout plus importantes dans les grandes villes telles que Paris, à Bordeaux et Lyon (avec une rentabilité moyenne autour de 7 %), et Marseille (la rentabilité moyenne s’élevant à 8 %).

L’investissement locatif dans l’ancien et en meublé représente un investissement moins risqué, et garantit une bonne rentabilité, ainsi qu’un risque de vacance locative quasi inexistant (contrairement à un investissement dans un bien neuf et non meublé). L’acquisition d’un bien meublé permet, entre autres, de bénéficier du statut LMNP et des avantages fiscaux qui y sont liés.

Pour les expatriés souhaitant investir en France depuis l’étranger, il s’agit du type d’investissement le plus intéressant et le plus rentable, contrairement au club deal ou au placement en SCPI qui seront moins favorables.

Inconvénients liés à l’investissement locatif

Malgré tout, en investissant dans l’immobilier locatif, vous n’êtes pas non plus à l’abri de risques liés à la location, tels que des loyers impayés. Il faut notamment rester vigilant concernant le risque de vacance locative si vous ne prévoyez pas d’investir dans de grandes villes dynamiques.

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