Investir dans un immeuble entier, une bonne stratégie ?

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Faire l’acquisition d’un immeuble entier, c’est un rêve pour bien des investisseurs. Il faut cependant être expérimenté…ou très bien accompagné pour le réaliser avec un risque minimal.

L’achat et la revente d’un immeuble

Ce qui distingue principalement l’acquisition d’un simple appartement et d’un immeuble entier (de rapport), c’est la taille de la somme engagée et qui nécessite un montage financier/bancaire solide. Mais ce n’est pas la seule chose à prendre en compte. Par exemple, si l’immeuble est déjà partiellement ou totalement occupé, les locataires bénéficient d’un droit de préemption auquel le nouvel acquéreur peut échapper à la condition de s’engager à la prorogation des baux pour six ans. En fait, cela ne vaut que pour des immeubles d’au moins dix logements. Pour les immeubles plus petits, l’acquéreur est tenu de proroger les baux en cours, les locataires ne bénéficiant pas de ce droit de préemption.

La revente doit être précédée d’une décision importante : revendre en bloc ou appartement par appartement ? D’un point de vue financier, les reventes “à la découpe” concernent plus souvent des immeubles de standing. D’un point de vue juridique, les droits et devoirs des propriétaires comme des locataires sont les mêmes. Par contre, le vendeur devra d’abord créer une copropriété avant de vendre lot par lot, ce qui n’est pas une mince affaire.

Par ailleurs, le vendeur est tenu de présenter les mêmes diagnostics que pour un appartement isolé, mais à l’échelle de l’immeuble (performance énergétique, risques naturels et technologiques, présence de termites, état de l’installation électrique et gazière). Cela vous incombera donc également lors de la revente éventuelle de l’immeuble.

Avantages et inconvénients de l’investissement dans un immeuble entier

Le principal intérêt d’acheter un immeuble entier est de bénéficier d’un prix au m² assez significativement inférieur à celui du m² de chacun des appartements qui le constituent. Car l’immobilier répond finalement aux règles commerciales qui prévalent ailleurs : acheter en gros revient moins cher. Viennent ensuite les économies d’échelles sur les frais (d’agence, de crédit et de notaire) au moment de la vente, puis d’entretien et de travaux par la suite. Au final, le rendement locatif d’un immeuble entier est nettement supérieur à celui d’un simple appartement, pouvant atteindre les 10%, pour des loyers de niveaux identiques. Ce type d’acquisition offre aussi une grande liberté de gestion ainsi que – et c’est un argument de poids – la possibilité de revendre en bloc ou appartement par appartement et au fur et à mesure.

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Acheter un immeuble entier présente bien des avantages, mais aussi quelques risques et inconvénients. Naturellement, il faut « avoir les reins solides » pour se lancer dans une entreprise qui va mobiliser une grosse somme d’argent et donc générer plus de risque qu’un investissement classique. En Île-de-France et à fortiori à Paris, mais aussi dans les grandes villes dynamiques telles que Lyon, Bordeaux ou encore Toulouse, l’on parle d’investissements supérieurs au million d’euros. De même, être le seul propriétaire confère de lourdes responsabilités quant à l’harmonie de la vie dans l’immeuble, ce qui signifie plus concrètement devoir gérer les retards de paiements, les rapports de voisinage parfois conflictuels ou encore prendre en charge la mise en œuvre de travaux. En fait, le propriétaire choisit souvent de confier cette lourde gestion à une agence.

Avez-vous pensé au démembrement ?

Les questions fiscales et de transmission patrimoniale d’un bien immobilier sont encore plus aiguës lorsque celui-ci est de grande valeur, comme c’est généralement le cas d’un immeuble entier. C’est pourquoi nous attirons ici l’attention du lecteur sur la possibilité de démembrer son bien. En effet, le propriétaire peut choisir de céder sa propriété tout en continuant à en jouir, c’est-à-dire à percevoir les loyers (mais aussi à s’acquitter des impôts liés à la propriété). Il est alors l’usufruitier et conserve le droit de louer son bien et de percevoir les loyers, de le prêter, ou de l’occuper lui-même sans payer de loyer. De son côté, le nu-propriétaire désigné par l’usufruitier percevra la pleine propriété du bien à la fin du démembrement temporaire, avant quoi il ne peut utiliser ni louer l’immeuble. Ce montage permet par exemple aux parents de faire donation de leur bien à leurs enfants.