A partir du 1er août 2015, les propriétaires d’appartements à Paris ne pourront plus (ou presque plus) fixer un loyer supérieur à un loyer de référence augmenté de 20%. Si vous êtes vous-même propriétaires ou que vous réfléchissez à investir dans l’immobilier locatif à Paris, il est normal que vous vous posiez certaines questions. Comment calculer le plafond du loyer ? Existe-t-il des exceptions pour éviter l’encadrement des loyers ? Sous quelles conditions est-il possible d’augmenter le loyer ? Voici toutes les informations à retenir sur la loi d’encadrement des loyers à Paris.

Très attendue, cette mesure d’encadrement des loyers fait partie de la loi ALUR initiée en 2014 par Cécile Duflot puis remaniée en 2015 par Sylvia Pinel. Elle entre en vigueur le 1er août 2015 et ne concerne que les baux signés ou renouvelés après cette date. Les contrats signés avant ne seront donc pas soumis au dispositif d’encadrement.

 

Comment est calculé le loyer de référence à Paris ?

Les 80 quartiers de la ville de Paris ont été regroupés en 14 secteurs géographiques par l’Observatoire des loyers parisiens. Un loyer médian en euros et au mètre carré a été calculé pour chacun d’eux en fonction du nombre de pièces et de l’époque de construction du bien. Ces derniers seront réévalués chaque année. Pour les locations meublées, le loyer de référence est augmenté de 10%.

Pour connaitre le loyer de référence majoré, c’est à dire le plafond qu’il n’est pas possible de dépasser, il faut ajouter une majoration de 20%. A l’inverse, pour connaître le loyer de référence minoré, c’est à dire en dessous de quel prix le loyer est manifestement sous-évalué, il faut diminuer le loyer de référence de 30%.

Pour être certain de connaître le juste prix de votre bien avant de le mettre en location ou pour faire une simulation avant d’acheter un appartement à Paris, rendez-vous sur le site de la DRIHL.

Il existe cependant deux exceptions à la mesure d’encadrement des loyers à Paris.

Tout d’abord, les propriétaires peuvent demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20% à condition que le bien loué présente des caractéristiques particulières en matière de localisation ou de confort. Si l’appartement possède une terrasse, un jardin ou encore une vue exceptionnelle ou même un spa, il est donc possible d’ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré fixé par la loi ALUR. Celui-ci doit être décrit dans le bail.

Enfin, deuxième exception très intéressante pour les propriétaires, en particulier expatriés, qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif : la location corporate permet de s’affranchir de l’encadrement des loyers. En louant votre appartement à une société, vous pouvez donc fixer le loyer comme vous le souhaitez et vous bénéficiez des autres avantages inhérents à ce type de location. Vous n’avez quasiment aucun risque de loyer impayé et vous vous prémunissez des risques de dégradation.

 

Quand et comment est-il possible d’augmenter le loyer ?

Il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires si celui-ci est manifestement sous-évalué, c’est à dire en dessous du loyer de référence minoré. Cependant, la hausse ne peut pas être supérieure à la moitié de la différence entre le dernier loyer payé par le précédent locataire et le montant du loyer médian.

Autre possibilité : l’augmentation du loyer après travaux. Si vous avez effectué des travaux dans votre appartement à la suite de la dernière location, vous pouvez alors augmenter le loyer annuel jusqu’à 15% du coût des travaux TTC. Attention : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (sauf exception vue précédemment).

Enfin, vous pouvez fixer librement le loyer de votre appartement à Paris (dans la limite du loyer de référence majoré) dans trois situations :

– si vous louez votre appartement pour la 1ère fois;
– si votre appartement à Paris est vide depuis plus de 18 mois;
– si vous avez fait des travaux d’amélioration durant les six derniers mois à hauteur du montant de la dernière année de loyer.

Pour toutes questions, sachez qu’un numéro de téléphone et une adresse email sont mis à disposition des locataires et des propriétaires : +33.1.42.79.50.49 / loyers.paris@adil75.org